医养结合建议书

第一章总论 1. 1 项目名称 **市衢江区医养结合项目 1. 2 项目承建单位杭州**医疗投资管理有限公司 1. 3 可行性研究报告编制单位本项目可行性研究报告编制单位是： **市**集团（ **集团介绍） 1. 4 可行性报告编制依据 1、《医疗机构基本标准》（ 2004 版） 2、《**医疗在**医养领域的投资意向书》 3、杭州**医疗投资管理有限公司提供的相关资料 4、报告编制人员收集的其他资料 1. 5 研究范围本报告系对**医疗**医养项目进行可行性研究，具体是对项目提出的背景、建设的必要性和意义、建设条件、建设内容、项目组织实施管理和进度安排、投资产出估算及资金管理等内容进行综合性研究。

1. 6 项目建设单位情况介绍杭州**医疗投资管理有限公司（ QuickCare，以下简称**医疗）是中国医药控股有限公司的全资子公司，由英凡医药携手美国著名风险投资基金 DFJ、启明创投和赛伯乐(中国) 共同投资创立。

**医疗以打造中国最佳养老服务整体方案提供商为目标，汇集医疗服务、连锁管理和 IT 等精英人才，携手国内众多优秀的战略合作伙伴共同专注服务于中国老人的健康管理。

公司拥有专业而高素质的医疗护理服务团队和一个不断完善的服务网络，具有丰富的健康信息处理与健康服务的实际经验，致力于为广大民众提供安全、便捷、有效、满意的健康管理服务和高质量的服务体验。

**医疗拥有强大的国际资源、世界领先的 IT 技术、专业的团队以及良好的公共关系。

1. 国际资源：投资方 DFJ、启明创投、赛伯乐等公司拥有强大的国际背景和雄厚的资金支持，为**医疗带来了国际性的战略眼光、基于互联网/无线通讯的服务模式、科学的融资策略和退出策略以及在组织架构设计、高管招募、战略合作伙伴引入、市场运作和技术平台搭建方面提供支持。

2. 世界领先的 IT 技术： **医疗的 IT 团队由美国网讯公司创始人（ WebEx， NASDAQ 上市公司）、风云浙商朱敏先生主持，自主开发的远程会诊系统、药事管理系统（ PMS）、特种人群档案管理系统、 CRM 和呼叫中心体系建立了面向互联网的实时互动、多媒体、个性化及多渠道的网络服务架构。

4. 优秀的团队： **医疗的执行团队长期服务于医药行业、现代服务业和 IT 平台开发维护领域，具有丰富的投资管理经历；其中 90％以上具有大学本科以上学历， 30％以上取得了海外名校的硕士学位。

**医疗首席医学顾问、美国圣路易斯大学医学院老年系的 Joseph Flaherty 教授组建的顾问团队为公司医护技队伍提供长期的技术、理念培训和支持。

5. 良好的公共关系： **医疗与美国斯坦福大学医疗中心、杜克大学医疗中心、浙江大学医学院、浙江中医药大学等知名医学院校等建立了良好的合作伙伴关系，可以方便地为**医疗及其客户提供参观访问、交流学习的机会。

在长期的经营过程中， **医疗与中华医学会、中国药学会、中国医师协会等专业协会保持良好的合作关系。

1. 7 项目建设地址（衢江区介绍的地址） 1. 8 项目建设主要内容本项目建设 300 张床位的老年康复医院和 1000 张床位的养老院各 1家，并配套开发康复中心、餐饮、小型商场、工作人员住宿和办公楼等房屋以及设备设施购置。

本项目占地 60 亩，建筑面积 63860 ㎡，其中医院用房 12000 ㎡，养老院用房 46000 ㎡，综合楼、员工宿舍楼、配电间等配套用房 5860㎡， 28 个月完成建设开始营业。

购置的设备主要有康复医院的彩超、全自动分化分析仪、计算机 X线摄影系统（ CR）、除颤仪、呼吸机、医疗病床等专业设备和空调、电脑、电视、监控等养老设施，以及健身器械、康复理疗设备等配套设施和生活娱乐设备。

1. 9 投资估算经计算，本项目投入 21900 万元，其中包括土地征用费（按 40 万/亩的行政划拨价、 60 亩估算） 2400 万、建安费 15000 万元、设备设施3000 万元、运营流动资金 1500 万元。

项目资金由杭州**医疗投资管理有限公司承担。

1. 10 财务分析本项目以医+养为核心，经营过程中侧重于收治半失能老人、失能老人或有较严重疾病的老年患者为主，单病床收入较一般养老院高。

如有政府相关政策扶植，可以保障顺利经营并有微利，进而以规模获得资本市场的支持。

1. 11 研究结论经研究，本项目的建设宜居充分，建设地址和条件较好，建设方案可行，建议有关部门给予大力支持，使项目能及早开工建设，努力取得预期的社会和经营效益。

在医院、养老院开发的基础上，如有空间可以在医养项目成功实施的基础上继续开发住养型养老公寓、老年大学、度假宾馆等外延项目。这样既可以有效利用既有医养资源、提升养老院服务质量，又可以为医养项目提供更多配套服务，拓展项目服务内涵和财务收入。

第二章项目背景及建设必要性 2. 1 项目建设背景 2. 1. 1 政策背景：养老体系建设压力巨大，各级政府高度关注自 1999 年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人数量剧增等态势。

根据 2010 年第六次人口普查数据显示，我国 60 岁及以上老年人口已达 1. 78 亿，占总人口的 13. 26%；较 2000 年第五次人口普查相比， 60 岁以上人口占比上升了接近 3 个百分点。

加强社会养老服务体系的建设可谓迫在眉睫。

近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。

截至 2010年底，全国各类收养性养老机构已达 3. 99 万个，养老床位达 315 万张，比 1999 年增长了 2 倍。

但是与现有及潜在需求相比，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还远远不能满足新形势、新任务和新需求。

在面对挑战的同时，我国的社会养老服务体系建设也面临着前所未有的发展机遇。

党的十七大提出了老有所养的战略目标, 十七届五中全会提出了优先发展社会养老服务的方针, 加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。

2011 年 2 月 11 日《社会养老服务体系建设十二五规划（征求意见稿）》开始面向社会全面征求意见，再次明确以政府主导、多方参与的原则，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务等多种模式，鼓励社会力量兴办养老机构，不断提高社会养老服务水平和效率，促进有序竞争机制的形成。

2. 1. 2 养老体系现状：优质床位供不应求、支持体系薄弱 ⑴ 市场需求旺盛，优质床位供不应求老年人口基数巨大，且每年保持快速上升的趋势；城市 4-2-1 家庭格局的增多，都是催生养老需求的重要因素。

老年人健康状况低下，更对机构养老服务提出了高要求。

按 2010 年全国老龄办提交的《全国城乡失能老人研究报告》显示， 2010 年末我国城乡部分失能和完全失能老人约 3300 万，占总体老人认定的 19%，其中完全失能、需要专业照料的老人占比也超过了 6%，而目前全国养老床位总体上也不超过老年人口的 2%。

同时，养老体系内的良莠不齐更加剧了整体上供需不平衡。

现有的各类养老机构，包括福利中心、敬老院、荣军康复医院、复员军人了养老、社会办养老院等，其中农村敬老院、三五十张床位小型城镇养老院仅仅提供基础的住养服务，条件差，入住率也很低。

按民政部提供的 2010年社会服务业发展统计报告显示：农村敬老院和社会福利院截止 2010年底的入住率分别为 81%和 73%。

而与之形成鲜明对比的是各地政府办福利中心，由于有较好的硬件条件，绝大多数是一床难求。

⑵ 支持体系薄弱，难以全方位满足入住老人需求目前我国养老服务和医疗护理分别隶属于民政和卫生 2 个体系，相对应的养老院更多的只提供养老服务，也就是生活照料为主，在诊疗护理存在严重不足。

有调查报告称全国各级、各类养老机构中，有医疗支持（至少内设有医务室、配备有专业医护人员）的不足 17%；而卫生数据显示 60 岁以上老人患病率是全人群的 3-5 倍，更多需要专业诊疗。缺乏医疗支持是绝大多数养老机构存在的硬伤。

同时，老年抑郁病越来越受到社会的关注。

入住养老院的老人长期在相对封闭的环境中生活，极易产生抑郁现象；没有专业的诊疗支持，误诊为老年痴呆的患者不在少数。

要避免这种情况的发生，一方面养老机构要丰富老人的文娱生活、陶冶情操、慰藉心灵，预防老年抑郁症的发生，同时要配置专业心理诊疗师，从专业角度进行及时、正确的诊断和治疗，提高入住老人的生活质量。

2. 1. 3**医疗的优势是对市场的有效补充 ⑴ **医疗医养结合模式是对现有养老服务体系的有效完善 **医疗医养结合模式是在多年经营过程中逐渐成熟起来、并经过有效检验的整合模式，在萧山、嘉兴、成都、青岛等地我们已资建、托管了 1 万余张病床，为其提供集生活照料、老年病治疗、老年护理、康复管理和临终关怀于一体的全面服务，受到了入住老人的高度好评。

⑵ **医疗的梯队管理体系提供更为专业、全面的整体服务 **医疗的医护团队专门针对老年群体进行了系统的学习和培训，在常见的老年病治疗、褥疮管理、呼吸支持、老年痴呆患者的管理和老人心理疏导等方面有着长期的经验和锻炼。

护理员队伍是**医疗着力打造的一个团队，由浙江省护理协会提供技术培训和业务指导，按照国家《养老护理院国家职业标准》进行考核和管理，完全不同于普通的保姆队伍，与职业护士进行配合和互动，共同为入住老人提供更为专业的全面护理。

**医疗的医师-护士-护理员梯队管理体系既从专业能力上，又上成本有效控制上实现了完美搭配。

2. 2 项目建设的必要性 2. 2. 1 可以有效缓解**市养老床位数的短缺难题据第六次人口普查数据显示， **市 212. 27 万常住人口中， 60 岁以上老年人口 38. 1 万，占总人口的 17. 95%，远高于全国平均水平，并且每年将以 4%左右的速度递增。

其中 80 岁及以上的高龄老人达 5. 78 万人，占全市老年人口的 14. 3%，而失能老人也达到了 2. 42 万人，半失能老人有 5. 17 万人。

随着近年来高龄、失能、半失能老人数量的持续增长，生活照料和健康护理问题日益突出，社会养老服务需求日益增长。

据市民政局调查测算，全市城镇老人有机构养老需求的有 5188 人，现有 5个福利院和 3 个民办养老院的 1315 个床位已是捉襟见肘。

同时，现有的 97 家机构中，公办 6 家、民营 11 家、敬老院 80 家，共计床位数 10346 张。

其中公办的 6 家在**市区即**市福利院， 260 张床位，其余的分散在江山、开化等县市；敬老院主要分布在各级乡镇和农村，主要服务对象为农村五保户和三五人员，共有 7280 张床位，入住率不足 65%。

民营养老院大多数规模较小，床位数在 20-50 张，入住率 50-60%，硬件差、配套弱，以低收费吸引患者，经营上大多处于勉强维持阶段。

建设新的大规模养老机构、引进成熟的养老服务运营体系，是解决**养老任务的最好解决办法。

2. 2. 2 有利于**市养老机构服务水平的提高目前**市各级各类养老机构主要以政府办福利院和乡村敬老院为主，由于医疗诊治、专业护理、康复管理等方面配套不足，大多只能收住生活能自理的老人。

**医疗倡导的医+养模式的引入，可以从市场根本上引导、激励养老机构的改革和完善，扩充养老服务内涵、提升服务质量，最终带动各级各类养老机构自身的改造。

2. 2. 3 本项目的建设是构建社会主义和谐社会的要求随着 4-2-1 家庭的增多，老人供养已经成为一大社会难题，也是众多家庭的首要难题。

家庭和谐是社会和谐的基础，一个能够给予老人从生活照料、疾病诊疗、专业护理直到临终关怀的整体服务机构既能有效满足银发一族多层次需求，又能从根本上解决困扰众多家庭的难题和愧疚感，真正实现老有所依、老有所养、老有所乐，从而有效促进家庭和睦和社会和谐。

2. 3 投资项目市场分析 2. 3. 1 中国机构养老市场发展空间巨大，社会资本觅得良机按 2010 年全国第六次人口普查的数据显示，全国 60 岁以上人口已达 1. 78 亿，占总人口的 13. 26%，较 2000 年第五次人口普查上升了近 3个百分点。

按照我国《社会化养老服务体系建设十二五规划》（征求意见稿）到 2015 年每千名老年人拥有养老床位数达到 30 张的目标计算，我国至少需要养老床位数 534 万张。

《2009 年民政事业统计报告》显示，全国老年人的收养机构有将近4 万家，总床位数为 266. 2 万左右，要实现十二五目标增长的床位数超过 1 倍，存在巨大的市场空间。

同时，各级政府都继续明确了政府主导、政策支持、市场推动、多方参与的发展原则，积极鼓励社会资本参与到养老附体系的建设中来，有些政府更是明确了在整个机构养老床位数之中，民营养老院所占比例要超过 50%，并从土地划拨、床位补贴、税收优惠等方面都给予了大力支持。

社会资本进入机构养老市场遭遇了前所未有的大好机遇。

2. 3. 2 现有养老机构不能满足市场需求，医养结合模式优势突出根据全国老龄办在 2011 年 3 月发布的《全国城乡失能老年人状况研究》数据显示，截止到 2010 年末，全国城乡部分失能和完全失能老人超过 3300 万，全老年人口的 19%，其中完全失能、需要专业照护的老人占比约 6. 23%。

而在现有的 4 万家养老机构实际收养的 210. 9 万老人中，失能老年人规模仅为 24 万至 35 万之间，只占全部收养老年人数的17%。

这主要是因为现有绝大多数养老机构并不具备收养失能老人的软硬件条件。

硬件上，现有养老机构配备有医疗室的机构不足六成，，而配备康复理疗室的机构不足两成；软件方面，医生的配备上有超过五成的养老机构是空白，经过护理及相关专业系统训练的护理员不超过 30%，取得养老护理员资格证书的不足三分之一 **医疗养老服务整体方案尊崇以医疗+护理为主线，对入住老人按需要护理的级别分为监护型、陪护型和特户型有针对性的进行照料和健康管理，以 IT 平台为纽带、为入住老人提供便利、有效的集生活照料、诊疗保健、精神慰藉、紧急救援和临终关怀于一体的全面服务，整个体系在养老机构运营体系中优势非常突出，也非常符合市场需求。

第三章项目建设地址及建设条件 3. 1 项目建设地址 3. 1. 1 选址原则及项目区域概况 1、选址原则为使养老院建设能在以后较长时间里充分发挥作用，项目选址应符合以下条件： ⑴ 符合政府用地整体规划； ⑵ 环境清静优雅，空气流通、场地干燥、排水通畅； ⑶ 周边没有污染企业，与各类污染源之间的距离应符合国家有关防护距离的规定； ⑷ 交通便利，便于家属探访。

2、项目区域概况（拟设地块周边情况简介） 3. 2 项目建设条件 1、社会条件（区域地理、经济、人口情况） 2、自然条件（气候等） 3、交通状况第四章项目建设方案 4. 1 总体规划 4. 1. 1 指导思想 **市引入**医疗医养结合模式是贯彻十七大精神、邓小平理论和三个代表重要思想的要求，是落实科学发展观，以办好人民满意的养老服务事业为宗旨，以建设政府指导、市场推动、社会参与的新型社会化养老服务体系为契机，以创建具有独创性的、标准化的、规范化的养老机构为手段，实事求是、因地制宜、合理布局、科学设置，处理好需求与可能、规模与质量、当前和长远的关系，通过努力切实提高机构养老的服务内涵和服务质量，促进机构养老事业更好、更高、更健康的均衡发展。

4. 1. 2 基本原则 1、以失能、失智老人为主要收住对象，提供专业诊疗和护理支持 **医疗**医养项目以康复医院为核心，实行康复医院、养老院和老年公寓健康分级管理方式。

老年康复医院以收住需要全面护理的患者为主, 并按老年常见病、多发病进行区域划分，形成专业团队进行诊治和管理，如失智老人管理中心、褥疮治疗中心、临终关怀病房、后 ICU 病房等。

养老院是需要陪护老人的主要环节，主要针对半失能和失能老人进行生活照料、轻度疾病诊治、康复指导等服务，症状加重或突发急症患者转入康复病房，症状缓解或痊愈老人转入监护型公寓。

以康复医师、护士和护理员组成的健康管理小组是养老院运营的主要团队。

监护型养老公寓入住的老人生活基本可以自理，但多数是各类老年病患者，需要有专业医师进行定期检查、健康指导和用药提醒。

**医疗自主开发的 IT 平台是医护团队对老人进行监护的重要纽带，尤其在健康指导、心理疏导和紧急救援方面发挥着巨大作用。

三个区域之间的双向转移形成一个很好的循环体系，有效地解决患者入院前、院中和出院后的诊疗和健康管理上连续和一致。

2、倡导生物-心理-社会医学模式，全面改善老人生存状态和生活质量 1977 年美国罗切斯特大学医学院精神病学和内科教授 O. L. Engel提出生物-心理-社会医学模式以来，心理健康越来越受到医学界的重视，只有良好的心理状态和社会活动能力，生活质量才能得到真正提高。

在《全国城乡失能老人状况研究报告》中提及，城乡完全失能老年人常常感到孤独的比例分别达到了 41. 1%和 50. 9%。

城乡完全失能老年人具有中度以上抑郁症状的比例分别达到 45. 9%。

特别是中、重度完全失能老年人的心理抑郁状况则更为严重。

如何避免养老院成为孤岛、营造良好的生活氛围，是改善入住老人生活状态的重要环节。

**医疗**医养项目在医疗、养老的基础上开设的老年大学、康乐中心、体育场等休闲设施可以有效地拓展入住老人的活动范畴、娱乐身心、提高生活质量。

度假宾馆的开设为家属周末探访提供了便利条件，与家人团聚是老人心灵慰藉的最好途径。

4. 2 建设内容项目以按满足 1300 人同时入住的规模考虑，根据**医疗既往项目运营经验及国家养老院和医院设计规范，以多层建筑为主，总建筑面积63860 平方米。

项目建设内容包括老年康复医院、养老院、康复中心、办公楼和综合楼等建设。

主要建筑内容如下表。

表 4-1 土建工程汇总表（单位：平方米）序号项目建设面积 1 老年康复医院 12000 1. 1 门诊2000 1. 2 住院部10000 2 养老院 46000 3 职工宿舍楼 3000 4 综合楼 2500 4. 1 行政办公楼500 4. 2 康复中心1000 4. 3 餐饮购物1000 5 配套工程 360 5. 1 变配电室60 5. 2 污水处理间100 5. 3 公共卫生间200 合计 63860 4. 3 辅助配套工程建设原则 1、给排水系统经济、合理、安全可靠的提供生活用水和消防用水，管道材料选用强耐腐蚀性、装方便的埋地管道。

排水系统分类管理，生活用水排入城市污水管道，医疗废水先经专业处理后再接入城市污水管网。

2、电力工程根据与当地供电局的距离，由供电局直接贡献，电力线沿路布置，全部采用地下电缆埋设，每隔一百米设一个检查井入口。

3、消防工程根据《建筑防水规范》有关规定配备喷淋及自动消防系统，建筑物之间留有消防通道，并配有人流主、辅疏散通道，同时设置室内外消防设施。

第五章环境影响评价与劳动安全 5. 1 工程施工影响及防治措施 1、施工影响在施工期间，土方开挖、运转，建筑材料沙石、水泥和实惠的运输装卸过程中，会造出多次扬尘，是项目区空气质量下降。

同时，施工时所使用的机械和车辆会产生噪声，估计影响距离为 60米左右，夜间噪声影响距离约为 150 米。

2、防治措施 ⑴ 避免材料运输过程中的散落，并及时清扫施工现场和作业区洒水，以减少扬尘对环境空气和人群的不良影响。

⑵ 工地周边设置 1. 8 米以上的硬质围墙，定期对围墙落尘进行清洗，保持环境整洁。

⑶ 施工工地出入口必须设立环境保护监督栏，内容包括项目名称、建设单位、施工单位、施工工期、举报电话、防止扬尘污染现场监督员姓名及有关防尘的措施等内容。

⑷ 建设施工过程中使用商品混凝土和袋装白灰，施工完工后在 1个月内完成渣土清理和绿化、硬化防尘工作。

⑸ 合理规划施工时间，不得在午休及夜间施工。

⑹ 建筑弃渣及时清运，不得露天堆放，并运至政府部门指定位置处理。

5. 2 项目建成后对周围环境的影响及防治措施 1、废水本项目废水包括生活污水和医疗污水，生活污水直接排入城市管网，医疗污水严格按规定处理后再排入城市污水管道。

2、废气本项目没有废气产生。

3、废渣本项目废渣包括生活垃圾和医疗废弃物，两者分开管理，生活垃圾集中堆放，定期清运；医疗废弃物与专业企业签订处理协议，由其定期清运处理。

4、噪音本项目没有噪音污染。

第六章节能分析本项目属医院、养老院建设，没有耗能高、耗水大的设备，主要消耗能源为：电能和生活用水。

但在项目实施过程中仍应采取节能解说措施，具体如下： 1、建立节能工作责任制，制定节能计划，实行能源成本核算制度和控制管理制度。

2、加强能源计量管理，配备合格的能源计量器具。

3、建立能源消耗原始记录和统计台账制度，定期对主要用能设备及本单位能源利用状况进行分析。

4、建立节能奖励制度，结合项目实际情况，定期对节能工作中做出贡献的集体和个人给予表彰和奖励。

5、教育全体员工牢固树立建设节约型社会的理念，从一点一滴小事做起，自觉养成节约的良好习惯。

第七章项目管理及进度安排 7. 1 项目的组织管理在项目建设过程中，严格遵循国家有关文件的要求，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量管理领导负责制、项目法人责任制度、招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。

项目建成后严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，验收合格后才能交付使用。

7. 2 项目实施过程中的人员管理管理人员要求有大型房屋建设项目施工管理经验，有能力协调会项目主管部门与施工单位以及项目监理单位的关系。

技术人员要求具有医院、养老院类似项目的施工经验，并且精通房屋建设项目施工技术，确保能够在遇到问题时及时解决，同时在细节方面能更为适应入住老人的生活便利性和全面性。

7. 3 项目建设工期安排和施工进度根据本项目的建设内容、建设单位的组织调配能力，建设工期初步安排为 28 个月，大致时间安排如下图：

医养结合建议书

老年人存在发病率高、带病生存时间长、对卫生保健依赖性强、医疗花费高等特点，患病、失能、半失能老人对医疗康复照护服务需求十分迫切。为此，农工党区委会就搞好医养结合加快发展养老事业提出意见建议。

一、河东区医养结合及养老事业发展的主要问题政策规划稍显滞后。如医保资源有限，民办养老机构等非医疗单位搭上医保的“车”很难。2.由于“医”“养”领域不同，医养结合工作机制尚未建立。3.相关配套政策方案未制定落实。4.目前河东区至今没有国办养老院,且养老机构规模普遍较小，硬件条件有限。5.全区公共卫生服务资源配置尚不均衡。

二、对河东区医养结合发展养老事业的建议成立“河东区医养结合推进工作领导小组”，完善河东区医养结合各方面制度措施。2.尽快完善养老机构重大疾病保险制度，构建养老服务行业风险合理分担机制。3.研究制定支撑医养护一体化发展的相关政策，建立促进医养结合工作绩效考核制度。以唐家口街社区卫生服务中心医养护病房试点经验为延伸，逐渐推广并打造具有河东特色的医养护一体化服务模式。4.鼓励社区养老与医疗服务机构近距离规划。整合区域内卫生医疗资源，尽快落实一家区级国办综合养老院。5.加大对养老服务人员培训力度，健全养老服务职业资格认证制度，建立合理的酬薪保障机制，逐步实现养老服务人员的职业化专业化。

医养结合建议书

衢江区医养结合项目投资建议书第一章总论 11项目名称 12项目承建单位 13可行性研究报告编制单位 14可行性报告编制依据 15研究范围 16项目建设单位情况介绍 17项目建设地址 18项目建设主要内容 19投资估算 110财务分析 111研究结论第二章项目背景及建设必要性 21项目建设背景 com政策背景养老体系建设压力巨大各级政府高度关注 com养老体系现状优质床位供不应求支持体系薄弱 com医疗的优势是对市场的有效补充 10 22 项目建设的必要性 11 com 可以有效缓解市养老床位数的短缺难题 11 com 有利于市养老机构服务水平的提高 12 com 本项目的建设是构建社会主义和谐社会的要求 12 23 投资项目市场分析 12 com 中国机构养老市场发展空间巨大社会资本觅得良机 12 com 现有养老机构不能满足市场需求医养结合模式优势突出 13 第三章项目建设地址及建设条件 14 31 项目建设地址 14 com 选址原则及项目区域概况 14 32 项目建设条件 15 第四章项目建设方案 15 41 总体规划 15 com 指导思想 15 com 基本原则 16 42 建设内容 17 43 辅助配套工程建设原则 18 第五章环境影响评价与劳动安全 19 51 工程施工影响及防治措施 19 52 项目建成后对周围环境的影响及防治措施 20 第六章节能分析 21 第七章项目管理及进度安排 22 71 项目的组织管理 22 72 项目实施过程中的人员管理 22 73 项目建设工期安排和施工进度 23 74 招标投标方式 25 第八章投资估算 26 81 投资估算范围 26 82 项目投资估算 26 第九章财务生存能力分析 27 91 基础数据 27 92 财务生存能力分析 27 第十章风险因素分析及对策 29 101 风险因素概述 29 102 项目主要风险因素识别 29 103 防范和降低风险的措施 30 第十一章结论 31 111 本项目的实施符合市养老服务体系建设的目标 31 112 本项目的实施符合构建新型养老服务机构的趋势 31 113 本项目的实施符合市大力发展现代服务业的重点部署 31 114 本项目的实施对地方 4050 人员就业和房地产市场有一定带动作用 32 第一章总论 11 项目名称市衢江区医养结合项目 12 项目承建单位杭州医疗投资管理有限公司 13 可行性研究报告编制单位本项目可行性研究报告编制单位是市集团集团介绍 14 可行性报告编制依据 1《医疗机构基本标准》2004 报告编制人员收集的其他资料15 研究范围本报告系对医疗医养项目进行可行性研究具体是对项目提出的背景建设的必要性和意义建设条件建设内容项目组织实施管理和进度安排投资产出估算及资金管理等内容进行综合性研究 16 项目建设单位情况介绍杭州医疗投资管理有限公司 QuickCare 以下简称医疗是中国医药控股有限公司的全资子公司由英凡医药携手美国著名风险投资基金DFJ 启明创投和赛伯乐中国共同投资创立医疗以打造中国最佳养老服务整体方案提供商为目标汇集医疗服务连锁管理和等精英人才携手国内众多优秀的战略合作伙伴共同专注服务于中国老人的健康管理公司拥有专业而高素质的医疗护理服务团队和一个不断完善的服务网络具有丰富的健康信息处理与健康服务的实际经验致力于为广大民众提供安全便捷有效满意的健康管理服务和高质量的服务体验医疗拥有强大的国际资源世界领先的技术专业的团队以及良好的公共关系国际资源投资方DFJ启明创投赛伯乐等公司拥有强大的国际背景和雄厚的资金支持为医疗带来了国际性的战略眼光基于互联网无线通讯的服务模式科学的融资策略和退出策略以及在组织架构设计高管招募战略合作伙伴引入市场运作和技术平台搭建方面提供支持团队由美国网讯公司创始人WebExNASDAQ 上市公司风云浙商朱敏先生主持自主开发的远程会诊系统药事管理系统PMS 特种人群档案管理系统CRM 和呼叫中心体系建立了面向互联网的实时互动多媒体个性化及多渠道的网络服务架构平台开发维护领域具有丰富的投资管理经历其中90％以上具有大学本科以上学历 30％以上取得了海外名校的硕士学位医疗首席医学顾问美国圣路易斯大学医学院老年系的Joseph Flaherty 教授组建的顾问团队为公司医护技队伍提供长期的技术理念培训和支持良好的公共关系医疗与美国斯坦福大学医疗中心杜克大学医疗中心浙江大学医学院浙江中医药大学等知名医学院校等建立了良好的合作伙伴关系可以方便地为医疗及其客户提供参观访问交流学习的机会在长期的经营过程中医疗与中华医学会中国药学会中国医师协会等专业协会保持良好的合作关系 17 项目建设地址衢江区介绍的地址 18 项目建设主要内容本项目建设300 张床位的老年康复医院和1000 张床位的养老院家并配套开发康复中心餐饮小型商场工作人员住宿和办公楼等房屋以及设备设施购置本项目占地60 亩建筑面积63860 其中医院用房12000 养老院用房46000 综合楼员工宿舍楼配电间等配套用房5860 28 个月完成建设开始营业购置的设备主要有康复医院的彩超全自动分化分析仪计算机线摄影系统CR 除颤仪呼吸机医疗病床等专业设备和空调电脑电视监控等养老设施以及健身器械康复理疗设备等配套设施和生活娱乐设 19投资估算经计算本项目投入21900 万元其中包括土地征用费按40 行政划拨价60亩估算2400 万建安费15000 万元设备设施3000 万元运营流动资金1500 万元项目资金由杭州医疗投资管理有限公司承担 110 财务分析本项目以医养为核心经营过程中侧重于收治半失能老人失能老人或有较严重疾病的老年患者为主单病床收入较一般养老院高如有政府相关政策扶植可以保障顺利经营并有微利进而以规模获得资本市场的支持 111 研究结论经研究本项目的建设宜居充分建设地址和条件较好建设方案可行建议有关部门给予大力支持使项目能及早开工建设努力取得预期的社会和经营效益在医院养老院开发的基础上如有空间可以在医养项目成功实施的基础上继续开发住养型养老公寓老年大学度假宾馆等外延项目这样既可以有效利用既有医养资源提升养老院服务质量又可以为医养项目提供更多配套服务拓展项目服务内涵和财务收入第二章项目背景及建设必要性 21 项目建设背景 com 政策背景养老体系建设压力巨大各级政府高度关注 1999年我国步入老龄化社会以来人口老龄化加速发展并日益呈现老年人口基数大增长快高龄化空巢化趋势明显需要照料的失能半失能老人数量剧增等态势根据 2010 年第六次人口普查数据显示我国60 岁及以上老年人口已达178 亿占总人口的1326 较2000 年第五次人口普查相比60 岁以上人口占比上升了接近3 个百分点加强社会养老服务体系的建设可谓迫在眉睫近年来在党和政府的高度重视下各地出台政策措施加大资金支持力度使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展截至 2010 底全国各类收养性养老机构已达399万个养老床位达315万张比1999年增长了倍但是与现有及潜在需求相比我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段还远远不能满足新形势新任务和新需求在面对挑战的同时我国的社会养老服务体系建设也面临着前所未有的发展机遇党的十七大提出了老有所养的战略目标十七届五中全会提出了优先发展社会养老服务的方针加强社会养老服务体系建设已越来越成为各级党委政府关心社会广泛关注群众迫切期待解决的重大民生问题 2011 月11日《社会养老服务体系建设十二五规划征求意见稿》开始面向社会全面征求意见再次明确以政府主导多方参与的原则充分发挥市场在资源配置中的基础性作用打破行业界限开放社会养老服务市场采取公建民营民办公助政府购买服务等多种模式鼓励社会力量兴办养老机构不断提高社会养老服务水平和效率促进有序竞争机制的形成 com 养老体系现状优质床位供不应求支持体系薄弱市场需求旺盛优质床位供不应求老年人口基数巨大且每年保持快速上升的趋势城市 4-2-1 家庭格局的增多都是催生养老需求的重要因素老年人健康状况低下更对机构养老服务提出了高要求按 2010 年全国老龄办提交的《全国城乡失能老人研究报告》显示 2010 年末我国城乡部分失能和完全失能老人约3300 万占总体老人认定的19 其中完全失能需要专业照料的老人占比也超过了6 而目前全国养老床位总体上也不超过老年人口的2 同时养老体系内的良莠不齐更加剧了整体上供需不平衡现有的各类养老机构包括福利中心敬老院荣军康复医院复员军人了养老社会办养老院等其中农村敬老院三五十张床位小型城镇养老院仅仅提供基础的住养服务条件差入住率也很低按民政部提供的 2010 年社会服务业发展统计报告显示农村敬老院和社会福利院截止 2010 年底的入住率分别为81 和73 而与之形成鲜明对比的是各地政府办福利中心由于有较好的硬件条件绝大多数是一床难求支持体系薄弱难以全方位满足入住老人需求目前我国养老服务和医疗护理分别隶属于民政和卫生个体系相对应的养老院更多的只提供养老服务也就是生活照料为主在诊疗护理存在严重不足有调查报告称全国各级各类养老机构中有医疗支持至少内设有医务室配备有专业医护人员的不足 17 而卫生数据显示 60 岁以上老人患病率是全人群的 3-5 倍更多需要专业诊疗缺乏医疗支持是绝大多数养老机构存在的硬伤同时老年抑郁病越来越受到社会的关注入住养老院的老人长期在相对封闭的环境中生活极易产生抑郁现象没有专业的诊疗支持误诊为老年痴呆的患者不在少数要避免这种情况的发生一方面养老机构要丰富老人的文娱生活陶冶情操慰藉心灵预防老年抑郁症的发生同时要配置专业心理诊疗师从专业角度进行及时正确的诊断和治疗提高入住老人的生活质量 com 医疗的优势是对市场的有效补充医疗医养结合模式是对现有养老服务体系的有效完善医疗医养结合模式是在多年经营过程中逐渐成熟起来并经过有效检验的整合模式在萧山嘉兴成都青岛等地我们已资建托管了余张病床为其提供集生活照料老年病治疗老年护理康复管理和临终关怀于一体的全面服务受到了入住老人的高度好评医疗的梯队管理体系提供更为专业全面的整体服务医疗的医护团队专门针对老年群体进行了系统的学习和培训在常见的老年病治疗褥疮管理呼吸支持老年痴呆患者的管理和老人心理疏导等方面有着长期的经验和锻炼护理员队伍是医疗着力打造的一个团队由浙江省护理协会提供技术培训和业务指导按照国家《养老护理院国家职业标准》进行考核和管理完全不同于普通的保姆队伍与职业护士进行配合和互动共同为入住老人提供更为专业的全面护理医疗的医师-护士-护理员梯队管理体系既从专业能力上又上成本有效控制上实现了完美搭配 22 项目建设的必要性 com 可以有效缓解市养老床位数的短缺难题据第六次人口普查数据显示21227 万常住人口中60 岁以上老年人口381 万占总人口的1795 远高于全国平均水平并且每年将以4 右的速度递增80岁及以上的高龄老人达578 万人占全市老年人口的 143 而失能老人也达到了242 万人半失能老人有517 万人随着近年来高龄失能半失能老人数量的持续增长生活照料和健康护理问题日益突出社会养老服务需求日益增长据市民政局调查测算全市城镇老人有机构养老需求的有 5188 人现有个民办养老院的1315 个床位已是捉襟见肘每千名老年人拥有养老床位数达到30 《2009年民政事业统计报告》显示全国老年人的收养机构有将万家总床位数为2662万左右要实现十二五目标增长的床位数超倍存在巨大的市场空间同时各级政府都继续明确了政府主导政策支持市场推动多方参与的发展原则积极鼓励社会资本参与到养老附体系的建设中来有些政府更是明确了在整个机构养老床位数之中民营养老院所占比例要超过 50 并从土地划拨床位补贴税收优惠等方面都给予了大力支持社会资本进入机构养老市场遭遇了前所未有的大好机遇 com 现有养老机构不能满足市场需求医养结合模式优势突出根据全国老龄办在2011 月发布的《全国城乡失能老年人状况研究》数据显示截止到 2010 年末全国城乡部分失能和完全失能老人超过3300 万全老年人口的19 其中完全失能需要专业照护的老人占比约623 而在现有的4 万家养老机构实际收养的2109 万老人中失能老年人规模仅为24 万至35 万之间只占全部收养老年人数的17 硬件上现有养老机构配备有医疗室的机构不足六成而配备康复理疗室的机构不足两成软件方面医生的配备上有超过五成的养老机构是空白经过护理及相关专业系统训练的护理员不超过 30 取得养老护理员资格证书的不足三分之一医疗养老服务整体方案尊崇以医疗护理为主线对入住老人按需要护理的级别分为监护型陪护型和特户型有针对性的进行照料和健康管理以平台为纽带为入住老人提供便利有效的集生活照料诊疗保健精神慰藉紧急救援和临终关怀于一体的全面服务整个体系在养老机构运营体系中优势非常突出也非常符合市场需求第三章项目建设地址及建设条件 31 项目建设地址 com 选址原则及项目区域概况选址原则为使养老院建设能在以后较长时间里充分发挥作用项目选址应符合以下条件周边没有污染企业与各类污染源之间的距离应符合国家有关防护距离的规定项目区域概况拟设地块周边情况简介 32 项目建设条件社会条件区域地理经济人口情况自然条件气候等交通状况第四章项目建设方案 41 总体规划 com 指导思想市引入医疗医养结合模式是贯彻十七大精神邓小平理论和三个代表重要思想的要求是落实科学发展观以办好人民满意的养老服务事业为宗旨以建设政府指导市场推动社会参与的新型社会化养老服务体系为契机以创建具有独创性的标准化的规范化的养老机构为手段实事求是因地制宜合理布局科学设置处理好需求与可能规模与质量当前和长远的关系通过努力切实提高机构养老的服务内涵和服务质量促进机构养老事业更好更高更健康的均衡发展 com 基本原则以失能失智老人为主要收住对象提供专业诊疗和护理支持医疗医养项目以康复医院为核心实行康复医院养老院和老年公寓健康分级管理方式老年康复医院以收住需要全面护理的患者为主并按老年常见病多发病进行区域划分形成专业团队进行诊治和管理如失智老人管理中心褥疮治疗中心临终关怀病房后ICU 病房等养老院是需要陪护老人的主要环节主要针对半失能和失能老人进行生活照料轻度疾病诊治康复指导等服务症状加重或突发急症患者转入康复病房症状缓解或痊愈老人转入监护型公寓以康复医师护士和护理员组成的健康管理小组是养老院运营的主要团队监护型养老公寓入住的老人生活基本可以自理但多数是各类老年病患者需要有专业医师进行定期检查健康指导和用药提醒医疗自主开发的平台是医护团队对老人进行监护的重要纽带尤其在健康指导心理疏导和紧急救援方面发挥着巨大作用三个区域之间的双向转移形成一个很好的循环体系有效地解决患者入院前院中和出院后的诊疗和健康管理上连续和一致 1977年美国罗切斯特大学医学院精神病学和内 coml 提出生物- 心理-社会医学模式以来心理健康越来越受到医学界的重视只有良好的心理状态和社会活动能力生活质量才能得到真正提高在《全国城乡失能老人状况研究报告》中提及城乡完全失能老年人常常感到孤独的比例分别达到了411 和509 城乡完全失能老年人具有中度以上抑郁症状的比例分别达到 459 特别是中重度完全失能老年人的心理抑郁状况则更为严重如何避免养老院成为孤岛营造良好的生活氛围是改善入住老人生活状态的重要环节医疗医养项目在医疗养老的基础上开设的老年大学康乐中心体育场等休闲设施可以有效地拓展入住老人的活动范畴娱乐身心提高生活质量度假宾馆的开设为家属周末探访提供了便利条件与家人团聚是老人心灵慰藉的最好途径 42 建设内容项目以按满足 1300 人同时入住的规模考虑根据医疗既往项目运营经验及国家养老院和医院设计规范以多层建筑为主总建筑面积 63860 平方米项目建设内容包括老年康复医院养老院康复中心办公楼和综合(本文来自：WwW.dXf5.coM 东星资源网:医养结合建议书) 楼等建设主要建筑内容如下表表4-1 土建工程汇总表单位平方米老年康复医院12000 11 门诊 2000 12 住院部 10000 养老院46000 职工宿舍楼3000 综合楼2500 41 办公楼500 42 康复中心 1000 43 餐饮购物 1000 配套工程360 51 变配电室 60 52 10053 公共卫生间 200 6386043 给排水系统经济合理安全可靠的提供生活用水和消防用水管道材料选用强耐腐蚀性装方便的埋地管道排水系统分类管理生活用水排入城市污水管道医疗废水先经专业处理后再接入城市污水管网电力工程根据与当地供电局的距离由供电局直接贡献电力线沿路布置全部采用地下电缆埋设每隔一百米设一个检查井入口消防工程根据《建筑防水规范》有关规定配备喷淋及自动消防系统建筑物之间留有消防通道并配有人流主辅疏散通道同时设置室内外消防设第五章环境影响评价与劳动安全 51 工程施工影响及防治措施施工影响在施工期间土方开挖运转建筑材料沙石水泥和实惠的运输装卸过程中会造出多次扬尘是项目区空气质量下降同时施工时所使用的机械和车辆会产生噪声估计影响距离为 60 米左右夜间噪声影响距离约为150 避免材料运输过程中的散落并及时清扫施工现场和作业区洒水以减少扬尘对环境空气和人群的不良影响工地周边设置18 米以上的硬质围墙定期对围墙落尘进行清洗保持环境整洁施工工地出入口必须设立环境保护监督栏内容包括项目名称建设单位施工单位施工工期举报电话防止扬尘污染现场监督员姓名及有关防尘的措施等内容 52项目建成后对周围环境的影响及防治措施废水本项目废水包括生活污水和医疗污水生活污水直接排入城市管网医疗污水严格按规定处理后再排入城市污水管道废气本项目没有废气产生废渣本项目废渣包括生活垃圾和医疗废弃物两者分开管理生活垃圾集中堆放定期清运医疗废弃物与专业企业签订处理协议由其定期清运处理噪音本项目没有噪音污染第六章节能分析本项目属医院养老院建设没有耗能高耗水大的设备主要消耗能源为电能和生活用水但在项目实施过程中仍应采取节能解说措施具体如下建立节能工作责任制制定节能计划实行能源成本核算制度和控制管理制度建立能源消耗原始记录和统计台账制度定期对主要用能设备及本单位能源利用状况进行分析建立节能奖励制度结合项目实际情况定期对节能工作中做出贡献的集体和个人给予表彰和奖励教育全体员工牢固树立建设节约型社会的理念从一点一滴小事做起自觉养成节约的良好习惯第七章项目管理及进度安排 71 项目的组织管理在项目建设过程中严格遵循国家有关文件的要求严格按照国家建设程序办理实行工程质量管理领导负责制项目法人责任制度招标投标制度合同管理制度工程监理制度和竣工验收制度以确保项目的顺利实施和工程质量项目建成后严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收验收合格后才能交付使用 72 项目实施过程中的人员管理管理人员要求有大型房屋建设项目施工管理经验有能力协调会项目主管部门与施工单位以及项目监理单位的关系技术人员要求具有医院养老院类似项目的施工经验并且精通房屋建设项目施工技术确保能够在遇到问题时及时解决同时在细节方面能更为适应入住老人的生活便利性和全面性 73 项目建设工期安排和施工进度根据本项目的建设内容建设单位的组织调配能力建设工期初步安排为28 个月大致时间安排如下图 74 招标投标方式项目在建设过程中的招标工作严格执行《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国建筑法》和国家关于工程建设项目招标范围和规模标准的规定所涉及到的建设项目委托有资质的招标单位组织实施招投标采用公共招标凡是实行合理低价中标原则保证项目顺利进行达到项目的最初预期和效益第八章投资估算 81 投资估算范围本项目建设方案涉及的前期审批土地购置建设装修设备采购和后期运营维系所需的流动资金 82 项目投资估算工程费用项目计划用地60 亩按40 万亩划拨价格暂估为2400 万元建设房屋63860 平米建筑装修道路和绿化成本15000 万元设备购置项目设备包括医疗设备康复理疗设施和办公用品购置费用 3000 万元运营资金安排本项目的运营资金主要作为前期营销投入和运营维系根据项目的经营模式和销售收入特点按照分项详细估算法整个项目共需要运营资金1500 万元总投资估算经计算本项目共计投入219 亿元其中包括征地费用024 亿元工程费15 亿元设备购com 第九章财务生存能力分析 91 基础数据本项目计算期为13年其中医院养老院和配套设施建设期为23 按照国家鼓励发展社会化养老服务体系建设的有关政策和规定本项目在土地获取床位补助以及各种运营税费补贴和优惠因具体数据不详在做收入预测的时候暂未作计算项目预测现金流入包括诊疗护理收入养老收入和入住老人生活消费主要资金流出为固定资产投入员工工资福利药械采购和医院养老院正常运营所需的经费和生活费用 92 财务生存能力分析财务生存能力分析简介财务生存能力分析是在项目运营期间确保从各项经济活动中得到足够的净现金流量财务分析中应根据财务计划现金流量表综合考察项目计算期内的投融资活动和经营活动产生的各项现金流入和留出计算净现金流动和累计盈余资金分析项目是否有足够的净现金流量以维持正常运营通过以下两个方面可具体盘点项目的财务生存能力拥有足够的经营净现金流是财务可持续的基本条件特别是在项目初期各年累计盈余资金不出现负值是财务生存的必要条件医疗医养项目的财务分析结论经分析本项目财务生存能力一般尤其是在现金流量方面压力较单从经营上看项目第2年中期开始运营后约3 年实现收支平衡配套设施的开发可以进一步提高项目的人气和收入补充但在前期固定资产投入较大致使在完成建设后尚需年时间才能收回投入且未计算财务成本整体来说由于项目本身存在的特殊性涉及到公益民生事业按照国家政策及相关规定项目在投入和运营过程中都会有相应的补助和补贴同时建设的配套服务等项目也会有一些收益对公益性部分进行补贴因此项目财务生存能力应该可以得到保障第十章风险因素分析及对策 101 风险因素概述本项目涉及到土建工程医疗安全特种建筑运营管理和财务管理等多个领域是一项复杂的工程且具有一次性和固定性的特点一旦建成难以更改因此项目建设与运营中面临着一些风险因素以下分析从风险识别风险估计风险评价和应对方面分别进行阐 102项目主要风险因素识别工程风险工程风险主要是因为工程量较大项目地质工程方案及设备选择施工与工期等存在的各种不确定性因素带来的风险经济风险经济风险主要是项目的预测收费标准成本比例等与实际相比的不确定性问题政策风险我国正处于不断深化改革阶段各种新的政策不断出台相应的政策还不完备将对项目带来的一定的影响另外政府财政部门不能按时将补助补贴落实到位也会增加项目的风险投资估算风险投资估算风险主要是指由于项目方案的调整工程延期工程量增加人员工资各种税费利率同伙膨胀等变化出现的不确定性问题 103 防范和降低风险的措施工程风险的对策对应项目的工程风险可加大监理和管理力度在工程施工方供货商等参与单位的选择上严格把关建立严格的规定和规章制度贯彻项目业主责任制以及质量监督制等作为主要手段进行风险防范特别市要严格按照施工设计和计划开展工作确保工期按期高质量完成财务与投资估算风险对策对于项目的财务风险应建立相应的指标体系据此建立财务风险预警系统及时反馈到建设费和投资方加大项目支出和各种费用的控制对项目预算严格执行和监督控制工程进度避免因为工期拖延造成费用增加第十一章结论 111 本项目的实施符合市养老服务体系建设的目标十二五是我国各级政府建设社会化养老服务体系的重要阶段市政府也对体系建设做了细致部署和目标设定到 2012 年基本建成新型养老服务体系并要求社会资本投资建设的床位数要达到整个养老机构床位数的50 医疗医养项目的投入完全服务政策要求和市场需要 112 本项目的实施符合构建新型养老服务机构的趋势随着社会经济的发展人们的生活水平消费能力和养老观念的变化人们的养老需求逐渐想多层次多元化方向发展老年养老不仅仅要满足基本的生活照料需求同时还希望在养老机构里也能满足沟通交流娱乐休闲学习有为亲情的需要同时老年群体疾病的多发性问题也客观要求养老院需要医疗机构的补充和支持这些需求和变化对养老机构的设备设施环境和经营团队提出了更高要求需要从更高层次和经营模式上进行完善和改进 113 本项目的实施符合市大力发展现代服务业的重点部署服务业发展水平是一个地区现代化的重要标志之一加快发展现代服务业既是坚持科学发展观建设节约型社会和环境友好型社会的客观要求又是增强城市综合竞争力实现两大目标的内在要求医疗医养模式在的引入既从养老服务异地养老等方面做出特色又可以在护理员职业培训方面作为集团基地做出品牌和市场影响力 114 本项目的实施对地方 4050 人员就业和房地产市场有一定带动作用养老机构服务人员的大量需求对地方 4050 人员是一个很好的基业机会通过公司系统的护理员培训体系经过专业培训的护理员可以持证上岗不仅仅满足本项目的自身需求还可以通过医疗品牌向外输同时项目的实施对周边房地产市场也有一定的推动可以在聚集市场氛围提高入住比例提升房产价格等方面产生作用投资建议书可行性研究报告用于项目立项申请融资申请银行贷款申请政府批地等可行性研究报告是从事一种经济活动投资之前双方要从经济技术生产供销直到社会各种环境法律等各种因素进行具体调查研究分析确定有利和不利的因素项目是否可行估计成功率大小经济效益和社会效果程度为决策者和主管机关审批的上报文件可行性研究报告析确定有利和不利的因素项目是否可行估计成功率大小经济效益和社会效果程度为决策者和主管机关审批可行性研究报告用于项目立项申请融资申请银行贷款申请政府批地等可行性研究报告是从事一种经济活动投资之前双方要从经济技术生产供销到社会各种环境法律等各种因素进行具体调查研究分析确定有利和不利的因素项的上报文件用于项目立项申请融资申请银行贷款申请政府批地等可行性研究报告是从事一种经济活动投资之前双方要从经济技术生产供销直到社会各种环境法律等各种因素进行具体调查研究分