物业管理论文范文
发表于：2016/12/21 10:46:54 点击数：87次摘要：环保型、生态型的绿色住宅日益成为当今住宅业的发展趋势，绿色建筑的兴起促进了绿色物业管理的产生与发展。结合绿色社区创建活动的开展推行绿色物业管理，势必成为今后社区环境管理生态发展的一条有效途径。接下来，本文将结合绿色物业管理的概念以及……
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摘要：物业管理专业是一门实践性很强的学科，不仅要求学生系统掌握与物业经营管理 有关的理论知识，而且要求学生具有较强的实际操作技能。通过分析不同年级学生在模 拟企业中的培养任务，探讨基于模拟企业的物业管理实践教学模式的运行，以此推动物 业管理专业实践性教学改革。关键词：物业管理;模拟企业;实践教学 随着我国社会经济的发展，物业管理行业不断发展壮大，已经成为新兴的朝阳产业。随 着物业管理行业的深入和发展，对人才的需求也越来越迫切。2005 年 12 月 1 日开始， 我国物业管理行业建立注册物业管理师制度。为了适应这种变化，必须深化物业管理专 业教学改革，要根据物业管理的从业要求，确定学生培养目标，加强技能训练，提高实 践能力，培养和造就符合国家注册物业管理师基本要求的优秀专业人才。一、物业管理专业人才的培养需求从目前来看，物业管理企业频频发出人才招聘信息，表现出对能够独当一面的物业管理 人才的渴求， 但无论是本科学校还是高等职业院校， 这个专业的招生数量都在逐年下降; 在招生数量减少的同时，我们看到的是，由于物业管理专业人才的缺乏，整个行业的人 员素质难以满足社会经济发展对物业管理人才的需求， 使这个行业的发展和企业总体管 理长期处于比较低的水平。
物业管理本科教育作为培养高素质专业人才的重要方式， 在人才培养的过程中应该充分 考虑职业特点来完善教学思路。结合行业的综合性强、实践性强的特点，物业管理专业 本科的培养目标应该是培养具备房地产、法律、建筑、信息系统等方面的知识和能力， 知识面广、沟通协调能力强，熟悉相关法律法规，能适应智能化、网络化、信息化等高 质量物业管理服务的管理人才。在物业管理本科专业教学中，必须做到实践与理论的结 合，运用各种教学方法和教学手段，课内与课外相结合，使知识与能力同步发展。二、基于模拟公司的物业管理专业教学为增强学生实践能力，培养高素质的物业管理专业人才，在物业管理专业教学中，采取 成立模拟公司的教学方法，充分发挥学生主动性，调动学生兴趣，培养学生实际操作能 力，保证培养目标的实现。 模拟公司起源于 20 世纪 50 年代的德国，是指人为创造的经济活动仿真模拟环境，作为 经济类专业的实践教学场所和组织形式。学生在其中可经历全部业务操作过程，了解和 弄清其各环节之间的联系，而又不必承担任何经济活动风险。
模拟物业服务企业作为物业管理学生的实践场所和学习的组织形式， 通过构建虚拟的经 营管理平台与氛围，学生在“模拟公司”中可经历物业管理行业的主要业务操作过程， 了解公司各环节、各部门之间的联系，与各相关部门之间关系。运作的基本方法在教学 过程中，把教学内容按照公司运作，分成相关模块，通过教师讲授和学生自学，让学生 主动参与到公司运作过程， 在相应的“工作岗位”上学习， 提高岗位实操能力， 增强“实 际”工作经验，提升职业素质和能力，保证人才培养目标的实现。教学过程中教师可采 用的模拟教学法、引导教学法、案例教学法、角色教学法等等。
整个教学过程中，要注意三点：一是以学生为中心、自主性学习为主;二是学生参加教 学全过程：(转自：wWw.DXf5.Com 东星 资源网:物业管理论文范文)收集信息、制定计划、作出决策、实施计划、反馈控制、评估成果;三是教 师是学习过程的组织者、咨询者和伙伴。三、不同年级学生的参与方式与培养任务不同年级的学生在参与物业公司运作的过程中，由于知识结构的深浅不同，参与模式也 不有一样，着重培养的能力也有所不同。
大一学生刚刚入学，对大学的一切都还处于不断适应阶段，这一阶段主要以培养学生从 事职业活动所需要的社会行为能力(强调对社会的适应性， 具有积极的人生态度)和基本 素质为主。具体任务如下。
1.引导学生树立正确的价值观 价值观是人们对于什么是价值、怎样判断价值以及如何创造价值等问题的最根本观点， 是个体核心的信念体系， 是个体评价事物与抉择的标准， 价值观决定着人们行为的取向， 它通过影响态度而最终影响行为。大学阶段是大学生人生观、价值观形成的重要阶段。
因此， 对大学生进行价值观教育至关重要， 这会对他们明确自己的未来定位和发展方向， 积极努力地塑造自我，为社会需要的有用之才起着导航作用。
为此，可以组织学生在班级展开对价值观及职业生涯规划的大讨论，让不同的学生讲述 自己的价值观并探讨。
2.培养基本素质与能力 (1)人际交往能力。在物业管理实践中，无论执行任何技术或步骤，必要的沟通都是不 可缺少的要素。只有具备了良好的沟通能力，才能够为业主提供优质的服务。通过物业 管理者与业主之间的沟通，可以使业主能够明白具体事件的发生起因、处理方法、进展 及一系列相关情况，从而妥善解决问题。
(2)组织协调能力。组织协调能力是管理者必备的能力之一，主要包括组织能力、问题 解决能力和领导力。物业管理工作的开展是伴随着矛盾问题进行的。一个合格的物业管 理人员， 不仅不惧怕问题， 而且要有解决问题的能力， 更重要的是要有避免冲突的能力。
也就是说，对工作中出现的矛盾和问题，要有准确的判断。
(3)自主学习能力。大学生在校期间掌握良好的学习方法，培养较强的学习能力，对提 高学习效率和学习成绩，增强大学生的社会适应能力具有重要的作用。随着高科技及信 息网络时代的到来，业主对物业管理的服务要求逐步提高，面对新时期的巨大挑战，物 业管理人员必须重视各类专业管理技术的掌握，不断更新、学习新的管理服务技术，适 应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，才能保证 自己的管理实力始终与物业相关设备的科技进步同步。
(4)社会适应能力。适应社会能力主要包括竞争能力、承受挫折的能力和团队合作能力 等方面。物业管理人员在服务的过程中，涉及到方方面面，会遇到各种环境，会遇到各 种各样的人和事，同时还要处理好各方面的关系。没有良好的适应能力往往容易出现偏 差。现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了 保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。目 前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介 入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验 收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决、 开发商给物业管理带 来的很多问题。
而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的 质量监督过程。
一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为 完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。
物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从 设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中 可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题, 造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不 断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业 可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设 计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的 使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻 烦。
在深圳就有此类成功案例:1999 年下半年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是 1996 年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理要求就产生距 离。作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备 如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研,参与 设备、材料的选型及供应商的考察选用,并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础 上,从完善大厦设计细节、 更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议,并对项目进行补 充和完善。这些项目经同开发商和业主方沟通后,最终做出了更加合理的方案并付诸实 施,取得了很好的效果。
二、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面 监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。
物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能 发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更 细致、更周密。在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置 错综复杂,对工程质量的控制要求高。
但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要 精力更多放在工程进度、 资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能 保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方 面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与 开发商往往只注重结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂 缝以及一些细微的质量问题却经常忽视,而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中 必须面对的,通过物业管理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。
现在的物业建设,特别是高层物业建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中,粗 心大意或随心所欲都可能给设施、 设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,特 别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下,某些作业者 很可能为方便自己工作,而不是从有利于业主使用角度去安装施工,从而给人住后的物 业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘,从业主的角度 监督施工单位的各项工作,从物业管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不 出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的.硬件条件。
此外,前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收,建立工程设备档案,为 业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理 后,严格按照优质工程标准.进行动态监控,在开发商聘有监理公司的情况下,还是发现 并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停 车场风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、 管线布置等多方面。
回若物业管理企业采取提前介入,就可以很好监督和解决此类问题。
三、 提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,确保物业理单位从物业 开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。
有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周 之处,造成可维护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业.整体的交付 使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸 多不便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。
有物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发 建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严 格把关,就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使 改进发现的问题,避免了扯皮推萎事情的发生。
特别是能够及时指出安装调试过程中,对 给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统 中所存在的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设 施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管 理和维护,同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。
同时,由于有了提前介入,物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备 设施基本做到心中有数,对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方 尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡 期。
如果在发展商的授权下,在竣工验收合同中,发展商全权委托物业管理公司在保修期 内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调,确保物业建设质 量,物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利,接管后即能技入使用,及时为业主提供 可靠的服务。
此外,物业管理前期介入可以更好锻炼队伍,避免因仓促上阵而导致的不应有失误,给业 主留下不好的印象。
四、前期介入的立法意义 实践证明,让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、 确保物业建设质量 和顺利维护保养等方面,有无可替代的重要作用。但是,由于目前设计飞建设、施工、安 装、 监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够,致使物业管理行为滞后,给后期物业 管理带来诸多不便。如果从法律的高度,规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资 质条件的专业物业管理单位介入,那么,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管 理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用,其意义将是深远的。
1、法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。
如果让具有一定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目,那么作为专业的物业 管理单位将从规划、 设计阶段开始,从物业管理的角度,对开发项目的规划、 设计、 建筑、 安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。
2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。
当 前,很多物业(特别是老旧物业)的管理服务质量不能令人满意,其关键因素不全是物业 管理单位的管理服务水平不高,其设计开发建设质量不符合物业管理的要求,也是影响 物业管理服务质量的重要因素。如果有良好的物业管理前期介入,就可以避免或减少那 些影响物业管理质量的因素,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更 大的飞跃,保证物业管理的服务质量才有基础。
3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。
随着经济持续增长,我国每年建设的物业数量相当庞大,然而,从物业管理的角度去考察, 真正符合物业管理要求,或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是全部。这一方面与 全国物业管理普及发展的不平衡有关,另一方面与物业设计、建设单位缺乏物业管理意 识也很有关。从法规上规定物业管理前期介入,对提高我国物业建设、物业管理水平的 作用意义是不言而喻的。在当前物业管理发展不平衡的情况下,对加快推行物业管理体 制也有极大的推动作用。
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3、将住宅改变为经营性用房需有利害关系的业主同意 《物权法》规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营用户的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”。行政法规对房屋用途有严格限制，居住用房改为非居住用房需要相关部门进行审批，但即使“居改非”通过了行政部门的审批，《物权法》仍试图从民法角度对此作出第二层限制，要求“居改非”必须要取得有利害关系的业主同意，这对于普通业主而言，更多了一层保护，有利于避免因行政失误而损害其他业主的利益。4、业主大会取得诉讼主体资格 《物业管理条例》受制于立法权限，没有提及诉讼主体资格问题，业主委员会诉讼主体资格是通过最高人民法院[2002]民立他字第46号复函加以确认的。而对于业主大会及业主个人的诉讼主体问题，现在法学界普遍认为，业主大会并不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义进行诉讼，司法实践中似乎也还没有法院允许业主大会进行诉讼的案例。
而《物权法》中规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权...3、将住宅改变为经营性用房需有利害关系的业主同意
《物权法》规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营用户的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”。行政法规对房屋用途有严格限制，居住用房改为非居住用房需要相关部门进行审批，但即使“居改非”通过了行政部门的审批，《物权法》仍试图从民法角度对此作出第二层限制，要求“居改非”必须要取得有利害关系的业主同意，这对于普通业主而言，更多了一层保护，有利于避免因行政失误而损害其他业主的利益。
4、业主大会取得诉讼主体资格
《物业管理条例》受制于立法权限，没有提及诉讼主体资格问题，业主委员会诉讼主体资格是通过最高人民法院[2002]民立他字第46号复函加以确认的。而对于业主大会及业主个人的诉讼主体问题，现在法学界普遍认为，业主大会并不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义进行诉讼，司法实践中似乎也还没有法院允许业主大会进行诉讼的案例。
而《物权法》中规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”、“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，这样赋予了业主大会诉讼主体的资格。
二、《物权法》对物业管理的实际影响
1、物业管理意识行为方面的影响
对于行政主管部门，《物权法》中对相关物权要领的法律解释使其行政行为具有了明确的法律依据，在行政作为及执法过程中理顺相关主体之间关系、摆正自身的立场、明确自身职责，可以克服其现今在物业管理市场活动中所存在的职责不清、管理缺失以及过度干预等一些弊病。《物权法》对其物权进行了清楚地界定，使其在物业管理过程中的维权意识得到很好的引导和支持，有助于业主树立正确的维权意识并依法处理其与开发商、物业管理企业以及业主鉴于《物权法》的法律地位，其正式颁布后将从根本上改变现今物业管理业主之间的诸多关系和矛盾。对于物业管理企业，《物权法》如上文所述对物业管理法规的几点重大改变将促使物业管理企业及时调整具体经营行为，以适应法律环境的变化。而更为重要的则是物业管理企业在经营理念产意识上改变，这种改变源于对《物权法》相关内容及其带给物业管理市场变化的深入研究和判断，对企业的市场定位、营乐战略以及服务产品定位都会有一定的影响。
2、物业管理法规方面的影响
现有物业管理的相关法规将根据《物权法》进行大规模地修订和更新。《物权法》作为物业管理方面的一项基本法律制度，在其正式颁布之后，现有涉及到建筑物区分所有权的法规必然要进行清理，并根据《物权法》的规定进行大规模的修订和更新，将与其相矛盾的条款进行修订，将新的制度纳入法规，完善相关的具体内容，使之更具有操作性。例如首次业主大会如何召开，车库是否可以小区业主之外的其他人出售等问题可能都将通过配套法规的修订与更新加以解决，最终形成一个协调统一、完整呼应的物业管理法律体系。
3、物业管理业态方面的影响
委托物业管理企业管理的模式仍将是物业管理业态的主流。《物权法》规定了三种物业管理的模式，其一为业主自行管理，其二为委托物业管理企业管理，其三为委托其他管理人管理。其中新增的两种模式的具体形式还需要配套法规的进一步明确，从可行性方面来说，“业主自行管理”模式很可能是业主大会或业主委员会直接聘请专业服务公司提供保安、保洁、绿化等专项服务，而“委托其他管理人管理”模式中的“其他管理人”则很可能是指有从业资格的注册物业管理师。此两种新模式的出现对物业管理市场的健康发展有着积极的意义，但其并不能真正成为业态的主流，前一种模式存在专业知识缺乏的监管机制先天不足等弊病，而后一种模式中管理人的讥风险能力更成为最大的软肋。当然物业管理企业虽然具有专业的知识和技能，有足够的能力控制和监督专项服务公司，并具有足够抵御风险和赔偿能力，但对于一些规模较小的楼盘，由于物业收费标准的限制和规模效益的不足，如果物业管理企业去做必然会亏损，而通过第一种模式或第三种模式却可节省一定的费用，并且监管也较为容易，比较适合采用此两种模式进行管理。
《物权法》颁布后，为应对物业管理市场业态的变化、各类专业机构介入以及业主诉讼维权的增加，物业管理人应持续提高自身的专业素养和综合素质，以优质的服务为基础，严格遵守法律规定，积极面对和解决物业管理中的新矛盾、新问题