高力国际服务建议书
无锡嘉业 国际城 物业管理顾问服务建议书 谨致 浙江国际嘉业房地产开发有限公司 上海高力国际物业服务有限公司 2010 年 7 月提交 2 目 录 壹、 前言 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 一、 本建议书主要内容 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 二、 本项目之高力国际物业顾问优势 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 貮、 本项目物业服务重点分析、 定位、 目 标概述. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1 一、 本项目物业管理顾问服务重点分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1 二、 高力国际物业顾问服务各阶段重点 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2 叁、 前期物业管理介入顾问服务 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 3 一、 空间、 动线规划/设计顾问 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 3 二、 物业设施顾问 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 4 三、 智能系统顾问 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 6 四、 跟进施工过程 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 7 五、 配合物业营销、 增值服务 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 六、 建筑节能环保顾问建议 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 肆、 筹备期物业顾问服务 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 一、 物业验收移交 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 二、 督促完善施工 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 三、 完善各类管理制度 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 四、 人事招聘管理 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 五、 物业保险 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 六、 各项管理费用预算编列及收支办法拟订 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 七、 物业管理员工入职培训 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 八、 二次装修管理 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 3 伍、 日常物业管理顾问服务 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 一、 概述 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 二、 日常物业管理顾问服务之组织架构 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 三、 日常物业管理顾问服务内容 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 陆、 全程商场物业管理顾问服务建议 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 柒、 高力国际特色服务介绍 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 一、 酒店式专属贴身客户服务建议 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 二、 办公室专案管理 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 捌、 高力国际物业管理顾问服务方式 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 一、 高力国际物业管理顾问服务形式 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 玖、 本项目物业管理顾问服务期限及报价 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 一、 顾问服务各阶段期限 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 二、 顾问服务酬金 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 三、 培训服务（甲方可选） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 拾、 结束语 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 4 壹、 前言 一、 本建议书主要内容 十分荣幸有机会参与【无锡嘉业 国际城】 项目的物业管理顾问服务， 为方便双方阅读， 以下简称 本项目 。本建议书主要阐述本项目 我司物业管理顾问服务的内容、 不同阶段之工作流程、 服务方式说明。
5 二、 本项目之高力国际物业顾问优势 1. 国际知名物业服务品牌 高力国际， 拥有百年之物业服务经验， 在全球 6 大洲近百个国家地区， 高力国际设立了 294 个物业服务机构， 管理着超过 1 .02 亿平方米的楼宇面积， 并且拥有超过 1 2700 多名专业经理的世界最为庞大物业服务团队， 利用科学有效的 KNOWHOW 管理系统， 提供与楼盘定位项符之服务标准。
2. 强大地域优势 高力国际在中国国内有着逾十年的发展里程， 在上海、 北京、 广州和成都地区都分别设立分公司， 专注于各地区高端物业管理服务， 通过众多楼盘的成功管理， 获取广大业户的赞赏和美誉。
高力国际不断协力开发商， 打造出一个个在本地区屈指可数的精品楼盘。
3. 充足的技术支持 高力国际 上海， 作为高力亚太集团北区总部所在地， 同时也是大中华区物业与资产管理部总部所在地， 精英云集， 凭借高力国际上海总部之物业、 设施、 人力资源、 财务、 采购、 行政之优势资源， 我们将为本项目提供高效集约的总部服务支持。
TEAM COLLIERS 6 4. 领先的顾问借鉴模式 高力国际目 前在华东地区已有超过 16 年的发展历程， 在上海总部的强大支持和管控下形成了 强大且成熟的专业服务团队。
我们始终秉承以高品质服务面向高端地产项目之定位。
同时目 前高力国际在华东地区服务的项目涵盖了 综合性项目 ， 顶级别墅、 高档公寓以及甲级办公楼等各类业态， 服务面积近 1 千万平米。
在本地区拥有较高的知名度和市场美誉度。
拥有如此多的可借鉴的顾问经验和服务模式， 未来可为贵司本项目提供最为专业的顾问服务。
高力国际目前为贵司旗下嘉杰国际广场、 南京嘉业 国际城、 苏纶场等 5 个项目提供物业管理顾问服务， 为继续参与【无锡嘉业 国际城】 的顾问服务奠定了基础， 更加有利于未来【嘉业 国际城】 品牌服务品质的连贯性 。
7 5. 企业荣誉（最新） 第四届中国地产人气榜 2007 年度中国物业最具影响力十大品牌 在上榜的1 0大公司之中,高力国际是唯一一家外资管理公司， 迄今已是高力国际连续三年蝉联此项殊荣。
2007 年度中国最受业主信赖的十大物业品牌 香港品质保证局 ISO9001:2008 管理体系 ISO9001 体系认证证书 上海市物业管理行业协会 2007 年度优秀会员单位 上海市物业管理行业诚信承诺 AA 级企业 8 6. 丰富的案例经验 苏纶场项目位于苏州市南门， 属于沧浪区行政规划范围， 是苏州最早形成的三大商圈之一。
项目总建筑面积约 45 万平方米，其中商业面积约 30 万平米、 办公及酒店约6 万平米、 酒店式公寓及住宅约 9 万平米。定位于苏州古城中心的时尚地标和文化中心。
高力国际自 2 0 0 9 年 1 2 月 为其提供物业管理顾问 服务。
上海嘉杰国际广场项目位于四川北路黄金地段， 是一座集国际公寓、 商业、 商务办公于一体的综合地产项目。
办公总建筑面积约为 24000 平米,由地下 1 层-4 层的商业,5层会所,6-27 层写字楼组成。
高力国际于2008 年 3 月份开始为其提供前期物业管理顾问服务。
南京嘉业 国际城项目位于南京市河西新城中心商务区经四东路青石埂路， 总建筑面积25万平方米， 共有四幢高层主体建筑，一幢纯商务办公楼， 一幢酒店式公寓， 两幢酒店式办公楼， 它是集中高档商务办公、 酒店式公寓及各类商业服务设施为一体的综合性建筑。
高力国际于2008年10月开始为其提供深度物业顾问服务。
9 嘉善嘉业阳光城坐落于嘉善台商投资区核心商住区， 毗邻开发区行政中心。
嘉业阳光城总占地面积 300 亩， 地上总建筑面积 3 0 余万平方米， 设计有高层、 小高层、 多层公寓、 排屋、 独立别墅等多种建筑形态。未来将成为一个可供 2000 多户家庭居住的 新都市和谐生活 示范城。
高力国际于2009 年 10 月份开始提供物业管理顾问服务。
绿地浦晖国际中心项目位于上海市卢湾区南端， 北至龙华东路， 南至日晖港， 东至打浦路， 西至开平路， 南面与世博会址(浦江段)隔江相望。
总建筑面积24.9万平方米。
本项目包含高端商业、 甲级写字楼、超五星酒店高端住宅等多种业态， 定位为： 顶级滨江都市综合体 。
高力国际于2009年月7月起提供全权物业管理服务。
嘉正国际大厦位于上海国际汽车城的核心地段， 正对轨交11号线终点站。
项目总占地面积1.4万平方米， 总建筑面积4.3万平方米， 以100米的绝对标高， 成为上海国际汽车城的核心标杆,也成为该地块集金融贸易、 商务办公， 商务休闲等于一体的综合性地标建筑。
高力国际从 2008 年3月起为其提供物业管理顾问服务。
10 常州莱蒙都会项目位于江苏省常州市的核心商业区， 是华东目前最大的综合性在建商业项目， 占地 1 0. 2 万平方米， 总建筑面积达 58 万平方米。
项目由大型商业建筑群、 高层景观住宅、 5 星级酒店和办公楼组成。
高力国际于 2006 年 3 月开始为其提供物业管理顾问服务。
华新丽华南京河西项目 位于南京江东中路与河西大街的交界处， 南京地铁一号线和二号线的换乘站， 是河西新城 CBD 的核心位置， 是河西乃至南京的铂金地段。
本项目占地 1 6. 3 万平米， 建筑面积 1 00 万平米， 由甲级写字楼、 大卖场、 主题餐饮娱乐街和高档住宅构成， 将是整个南京地区规模最大， 设施最齐全， 功能最完善的综合性项目之一。
高力国际于 2009 年 1 2 月开始为其提供前期物业顾问服务。
豫城时尚(豫龙坊)项目地处于上海市的黄浦区， 著名的上海三大旅游景点之一城隍庙旁。
总占地面积 12,970 平方米。
由大型休闲商场及商业步行街组成， 是集购物、 餐饮、 娱乐、 休闲、 旅游等多种消费服务为一体的商业步行街。
将成为上海新标志性商业项目。
高力国际于 2007 年 1 月开始为 11 貮、 本项目物业服务重点分析、 定位、 目标概述 一、 本项目物业管理顾问服务重点分析 1. 空间及动线规划 针对本项目丰富的业态， 写字楼、 商业、 酒店、 公寓的车辆出入时间， 路线均有不同。
为方便不同时段、 不同业户方便、 高效、 安全的进出， 本项目在前期规划中须制定合理完善的人流、 车流动线， 包括： 人流与车流动线； 自驾车、 办公车辆、 及出租车进出动线等。
在日后的管理中， 须将这些动线以明显的标识予以明确， 以防止人流、 车流无序流动造成的交通堵塞及互相干扰。
2. 物业管理界面设定 本项目内业态众多， 各种不同业态的物业管理模式各不相同， 服务之侧重点也截然不同。
为确保未来物业管理工作能顺利开展， 须针对酒店、 写字楼、 商业、 公寓等不同业态进行管理界面之划分， 确定管理权责。
避免出现管理真空， 乃至因权责不清造成互相推委或管理重叠。
3. 完善物业服务内容 高力国际将与本项目管理者共同拟订物业服务项目和流程， 并在物业服务中引入办公室支持服务、 酒店式服务等特色服务， 以满足高端客户的个性化需求， 确保物业的保值增值。
此外该项目地处无锡市太湖新城， 是无锡市未来新的城市中心， 未来项目开幕后将会成为人流聚集中心， 一旦出现突发公共事件而未能及时妥善处理， 将会带来灾难性的后果。
为此， 必须在项目交付使用前， 即对各种可能发生的突发公共事件建立 12 完善的预警、 处理方案。
同时， 针对这些预案， 对建筑硬体进行修正， 如增加避难设施、 紧急疏散通道设置等。
二、 高力国际物业顾问服务各阶段重点 前期物业管理介入顾问服务---在前期规划及建造阶段， 高力国际将在原有高标准、 高品质规划及配置的基础上， 以今后管理和使用者的角度， 提出人性化及个性化的意见和建议， 确保今后的使用和管理的方便。
（服务内容见本建议书第叁部分内容介绍） 筹备期物业管理顾问服务---高力国际将根据本项目的特点， 设定一套有针对性的物业管理服务方案， 为有效提高本项目的物业管理水平奠定基础。
（服务内容见本建议书第肆部分内容介绍） 日常物业管理顾问服务---高力国际将根据本项目业主的不同需求， 提供有针对性的个性化服务， 以满足高端业主对物业管理服务的需求。
通过高品质的物业管理服务， 把本项目打造成无锡地区顶级高端物业品牌。
（服务内容见本建议书第伍部分内容介绍） 13 叁、 前期物业管理介入顾问服务 一、 空间、 动线规划/设计顾问 高力国际将以管理和使用者的身份， 从安全、 实用的角度， 通过审视设计方案、施工图纸， 对建筑装饰、 外围环境、 区域的划分、 出入口的设置及设备建材等方面提出有利于节约投资及管理成本并使其面积发挥最大的经济效益。
其工作内容主要包括（但不限于此） ： 人流、 物品、 车辆进出动线 公共区域的划分、 布置 指示牌和水牌 监控中心 安保岗亭 内公共区域装饰 服务接待台 停车场的设置 人行/车行出入口的设置 垃圾房设置 物业管理用房 各种仓库 14 二、 物业设施顾问 作为现代化物业， 完善的设施是最重要的， 设备的品质及实用性， 直接影响到物业的使用功能和质量。
在物业的前期规划设计中， 设备的选择是非常重要的。
因此， 在本案中高力国际根据自身多年的运作经验， 结合本案的特点将以物业管理和使用者的角度， 根据本产品的不同功能定位， 通过审视机电施工设计、 参加设备招投标(若需要)和审议购货(维保)合同条款， 对设计和选用的机电设施和各种机房提出有利于节约能源、 控制质量、 管理方便和维护保养的专业顾问意见和建议， 其中包括： 1. 中央监控系统检讨建议 系统架构、 监视控制项目及功能、 记录资料， 包含系统保全设备之规划评估。
2. 给排水卫生系统检讨建议 架构、 监视控制项目。
3. 电气系统检讨建议 架构、 监视控制项目、 紧急供电项目及优先供电顺序(火灾停电及非火灾停电)、 电力最大需量监视控制、 节能策略规划。
4. 消防系统检讨建议 预警、 避难、 灭火设备架构。
5. 空调系统检讨建议 15 架构、 监视控制项目。
6. 门禁保全系统检讨建议 架构、 安装位置、 功能。
7. 照明系统检讨建议 架构、 监视控制位置、 功能。
8. 网路系统检讨建议 各出租单位及必要公共区域， 本案外围环境之界面、 范围建议。
9. 停车场管理系统检讨建议 设备架构、 车辆进场出场流程、 功能。
16 三、 智能系统顾问 随着社会经济与科技的迅速发展， 智慧化社区已不再是一个新鲜概念智慧建筑从某种意义上说， 赋予了建筑生命力， 因在建筑管理上， 智能建筑的集控系统具备了拟人化操作功能， 在日常管理和突发事件的处理上， 能够全面协调各个系统。
智能化建筑的目标主要考虑到为后期的居住、 使用及管理者的角度， 主要体现在以下三个方面： 提供安全、 舒适、 快捷的优质服务； 建立先进与科学的综合管理机制； 节省能耗和降低人工成本。
高力国际根据物业销售和管理需要及本项目的复杂程度（在安全、 隐私、 动静分区等方面非常重要） ， 高力国际将根据本物业的定位结合市场的发展对采用哪些智能化系统、 采用到什么程度等提出有利于促进销售、 控制投资和方便管理的专业顾问意见和建议， 其中包括： 防盗监控系统 综合布线系统 消防报警系统 智能化系统 背景音响和应急广播系统 17 四、 跟进施工过程 高力国际将根据需要派出有经验的工程人员， 定期视察施工现场， 及时提出维护开发商利益、 保证施工质量和减少维保隐患等方面的专业顾问意见和建议，其中包括： 检讨施工进度 发现可能存在的隐患 施工对将维修保养是否有影响 公共照明与单元内照明是否分开 提供成品保护措施 协助检查施工质量 配合制订施工管理制度 指导物业验收工作 提供操作培训要求 提供备品备件要求和建议 提供竣工图纸递交要求 18 五、 配合物业营销、 增值服务 1. 品牌的建立与推广 契合开发商的开发理念的规划设计的主题， 高力国际将以今后管理者的角度通过各种手段配合开发商进行本项目之品牌的建立， 如： 设计国际化、 专业及人性化富有创意的物业服务模式； 制定完善、 富有创意及人性化的服务项目以配合物业的形象及定位。
2. 营销期间的物业品牌使用 开发商聘用高力国际， 可享用高力国际之国际知名品牌， 利用高力国际的声誉和物业管理经验， 增加客户对未来物业管理的信赖。
同时高力国际还提供国际国内最新房产信息、 参加各种促销、 解答各种物业管理问题等方式， 配合和协助开发商的物业营销工作。
在营销宣传中可将高力国际的品牌及其国际化的资源： 如通过高力国际集团的网站及国际业务网络对物业进行全球或亚太区的推广和宣传， 同时高力国际作为全方位不动产顾问公司， 还拥有关于租赁代理等服务， 也可作为本物业的附加价值提供给投资客或用户。
在制作租售合同时， 高力国际可提供租售合同附件中有关物业管理方面有关内容， 约束客户的各种违规行为， 有利于将来方便物业管理和提高管理水平。
19 3. 销售样板区物业管理顾问 销售中心和样板房是本项目最好对外展示的载体， 它能给未来的潜在客户留下什么样的印象以及提供何种品质的服务将极大的影响到客户的最后抉择， 故高力国际可针对销售样板区提供全面的物业服务顾问建议， 内容包括但不限于： v 销售动线规划 v 礼仪接待 v 区域内保洁 v 物品、 设施的选用和维保建议 v 物业问题咨询 v 公共秩序维护 v 销售中心长远规划建议 20 六、 建筑节能环保顾问建议 随着国家对建立资源节约型社会目标的确定， 建筑节能尤其是建筑节能已越来越成为关注的焦点。
高力国际将在项目的建筑硬体建设过程中， 协助开发商以国家《建筑节能设计标准》 为蓝本， 在建材、 设备的选型及定位方面提供专业意见和建议， 在减少建筑物的能耗支出的同时， 为创建 绿色环保项目 奠定基础。
同时， 随着人们环保意识的增强， 对建筑物内部装修后产生的室内污染更为重视。
高力国际将针对该方面提供专业的意见和建议， 使未来业户能获得一个安全、 环保的居住环境。
21 肆、 筹备期物业顾问服务 本阶段工作将在本物业正式交付使用前半年左右开始， 其主要工作是协助物业根据本项目特性， 建立管理系统、 组建管理团队等， 详细工作内容包括： 一、 物业验收移交 在本项目将进入验收阶段之时。
高力国际将参与工程验收， 并建议将施工承包商及政府部门验收的两次验收合并。
高力国际将协助物业管理企业从管理和使用者的角度对物业进行验收， 及时指出各种缺陷和不足， 督促施工承包商整改， 以确保接收的物业符合开发商及小业主利益， 确保首户入住， 全部设备正常运行。
物业验收的首要条件为： 无影响业主使用的未完工程 入住区域能独立封闭 验收的场地和区域清洁干净 设备随机档和备品备件齐全 操作手册和竣工数据齐全 承包商和施工监理验收合格 政府有关职能部门验收通过 水、 电和煤气正式供应 电话和电视等设施开通使用 无重大缺陷 做好接收设备的准备工作做好接收设备的准备工作了 解设备供应范围了 解设备供应范围熟悉机房位置熟悉机房位置收集图纸资料收集图纸资料熟悉了解设备情况熟悉了解设备情况参与设备调试和验收工作参与设备调试和验收工作协助检查施工质量协助检查施工质量提供成品保护的措施提供成品保护的措施发现可能存在的隐患发现可能存在的隐患跟进施工过程跟进施工过程建立短、 中、 长期保养制度建立短、 中、 长期保养制度记录操作维修记录操作维修建立设备台帐建立设备台帐接收备品备件接收备品备件接收操作培训接收操作培训管理已接管的设备管理已接管的设备现场管理处工程部现场管理处工程部高力总部高力总部 22 二、 督促完善施工 在本项目验收过程中发现的所有缺陷、 装饰缺损、 严重污迹(不易被清洁的)及质保期内的设施故障和建筑损坏， 高力国际将进行认真地记录， 必要时拍照取证，协助物业公司督促承包商或供货商在质保期完成所有整改内容， 以维护开发商和小业主利益， 主要工作包括： 与承包商和供货商建立密切联系 记录所有缺陷和未完工程 无法整改的内容应协助扣取工程款 书面要求承包商整改 督促做好质保期的保养责任 确定各种设备的紧急召唤时间 对整改工程进行监督和管理 协助控制工程尾款支付 制定承包商质保违约的处理办法 若重大质量问题将应延长质保期 23 三、 完善各类管理制度 高力国际将协助物业， 建立良好之物业管理服务系统， 为确保建筑物之最高价值、 设施之最佳使用品质及业主/使用人最安全、 舒适、 便利之居住环境奠定基础。
其工作项目包括： 拟定各项人员工作说明 拟定日后物业管理服务人员， 包括物业主管、 行政助理、 财务会计、 安全服务人员、 清洁人员、 机电维护人员、 中央监控人员等工作内容说明及服务程序。
各项工作窗体及工作流程之设计 规划前项所有服务团队及现场各相关服务人员填写之工作窗体及相关作业程序、 方式。
拟定本案各项管理规约 依政府法令规定事项及本案特性， 拟定最适合本案使用且最切合日后业主/使用人需要之物业管理规约， 内容如总则、 服务人员管理、 安全管理、 清洁卫生管理、 水电使用管理、 访客管理、 施工装潢管理、 本案管理组织、 罚则、 附则及各项应本案特性制订的特殊规定等。
拟定各项管制办法及公共设施使用管理办法 如停车场管理办法、 门禁安全管制办法、 装潢施工管理办法、 公共设施使用管理办法等。
24 物业管理专业人员的招聘与培训 高力国际将配合物业公司招聘本物业管理处的相关人员， 并对他们进行 有针对性的专业化培训。
使他们能够迅速投入本物业的管理工作中。
拟定各项紧急事件标准处理程序手册 如电梯困人、 防台、 漏水、 火灾、 犯罪事件、 疑似爆炸物、 电力中断、 地震、车辆碰撞公共设施等之标准处理程序。
临时管理规约编订 为本案业主编订内容详实且富参考价值的《临时管理规约》 ， 内容包含环境简介， 各项设备使用说明， 各项管理规章、 办法、 业主之权利义务、 各项服务简介及使用办法等相关信息。
四、 人事招聘管理 高力国际将根据本项目实际需要， 协助物业公司制定并调整管理处人员架构， 并于适宜的时间进行社会招聘， 指定招聘要求， 在重要报刊上刊登招聘广告， 进行高级管理人员面试， 并安排各类人员培训。
有关人事方面， 前期工作可包括： 制定人员架构、 岗位配置及岗位职责要求 制定人员薪金及福利计划(开发商审批管理预算) 制定管理人员到岗计划 调配和招聘物业管理处人员招聘 制定员工培训方案 实施对员工进行入职培训 25 五、 物业保险 由高力国际参与管理或管理顾问的物业将会得到希望物业公司参与保险的建议，事实证明可以避免后意外事故引起的不必要的损失。
在一般筹建情况下， 建设一切险 在竣工验收后或租户入伙后终止。
高力国际将配合开发商投保的险种包括： 财产一切险 及 公众责任险 ： 提出物业投保方案 寻找合适的保险公司 通过招投标确定保险公司 六、 各项管理费用预算编列及收支办法拟订 协助物业公司精确预估各项管理支出及收入项目， 避免日后必需提高相关管理维护费用收费标准以平衡收支。
其工作项目包括： 精确预估本案各项管理经常性开支 - 支出项目 如公共用电、 公共水费、 清洁费、 设备器材维修费及更新费用、 建筑物维修费、 景观设施维护、 人事成本、 停车场管理费、 公共意外责任及火灾保险、消防安全设备检修申报费用等。
- 收入项目 如管理费收入、 停车费用收入、 资源回收费用收入、 其它收益。
公共水电费分摊计算方式拟订。
预估及拟定管理维护费收费标准， 以支付各项开支。
26 拟定管理费用之收支流程。
预估及拟定各项公共设施之收费标准。
七、 物业管理员工入职培训 高力国际将根据本项目的实际情况， 协助物业公司制定合理的物业管理人员架构， 招聘合格的物业管理员工。
在人员到位后， 高力国际利用各种培训手段， 有计划地对不同的员工进行不同的入职培训课程， 使每位员工具备一定的物业管理知识， 确保员工的素质能够满足客户及项目的管理要求。
为建立一支具有高水平的专业的物业管理队伍以配合本项目之档次尤为重要。
为此， 我司作为物业管理顾问， 根据开发商要求， 初步制定了物业管理专业培训方案和计划， 具体如下： 驻场经理及物业主管以上人员之培训， 以理论与实践相结合的方式进行， 引导高级管理人员充分理解本物业之定位， 使员工于本物业工作时具有使命性与归属感， 同时结合我司物业之管理理念和经验及管理优势， 使员工之专业水准得以提升。
对于主管级以下之物业管理人员， 于上岗前进行物业管理基础理论培训， 以授课方式进行， 进驻项目后我司将安排专业人员辅以日常工作指导。
1. 驻场物业经理及主管级以上人员培训课程 物业管理质量标准和评估 物业管理各环节之运作流程 物业管理文本与规章制度 27 物业管理人员架构与岗位职责 物业管理财务预算 物业管理成本控制与经营 物业管理档案建立与管理 物业管理对外联络与沟通 物业管理员工考评与内部管理 物业管理处之设立和启动预算 物业管理突发事件处理 2. 安保人员培训课程 安保各岗位之岗位职责 安保设施设备操作规范及管理制度 安保仪容仪表和礼貌及规范用语 安保部门奖惩条例 安保行为规范准则 安保廉洁守则 安保日常规范用语 特别事件报告操作规程 安保交接班操作规程 出入登记操作规程 大堂安保操作规程 巡逻安保操作规程 车库出入口安保操作规程 28 3. 处理紧急情况 刑事罪行操作规程 火警操作规程 病人或伤者操作规程 停电操作规程 易燃气体泄漏事宜 电梯故障操作事宜 台风操作规程 水浸操作规程 地震操作规程 炸弹恐吓操作事宜 物业撤离程序操作事宜 4. 火灾应急办法 报警操作规程 成立临时指挥部操作规程 疏散及救护操作规程 警戒操作规程 善后工作操作规程 事故记录 日常记录操作规程 事故报告操作规程 29 5. 安保、 工程主管培训课程 高级管理人员如何面对社会事件 员工的激励与督导 如何与各部门协调 当前物业市场及物业管理之动作 管理处行政管理及运作 管理规约、 住户手册之要点 区管理处财务控制 相关数据、 档案的管理 6. 客户服务培训课程 客户需求心理、 个人需求、 群体对个人需求的影响 不同场合的客户服务要求 服务的循环 客户服务流程 客户服务行为言语规范 客户投诉技巧 客户服务中的心理调整 案例分析 30 7. 工程人员培训课程 物业设施的正常运作 讲述物业管理概念， 日常工作安排， 设备运行和物业维修工作， 介绍主要设备机房的各种管理制度。
建筑、 装饰和设备的维护保养 具体介绍建筑、 装饰和设备年度维护保养制度和监督机制。
做好小业主和租户有偿工程服务工作。
工程预算和物品管理制度 介绍制定工程费用预算， 物品的计划、 申购、 采购、仓库、 储存、 申领和报废等管理制度。
工程档案管理 怎样建立工程档案， 工程档案内容和分类， 日常管理办法。
八、 二次装修管理 对于进驻本项目中的业户进行的二次装修， 高力国际将协助物业管理公司严格按照相关规定执行。
装修管理应做好以下几方面的内容： 订立周全、 详细、 便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督； 推荐资质高， 信誉好的工程承包商进行装修； 31 1. 装修申请 物业管理处发给业户使用和装修守则， 并经书面认； 业户向物业管理处提出申请， 提交装修设计的设计资质， 所计图纸、 说 明及设备材料表等资料； 物业管理处审核装修设计单位的设计资质； 物业管理处审核批准设计图后， 若有改变平面设计、 消防设备、 喷淋头及烟/温感位置等情况必须向消防部门报批； 物业管理处审核装修施工单位的施工资质。
2. 交付款项和交验保单 提供办理装修出入证之相关资料； 购置灭火器费用(如需要可向物业管理处租借)。
3. 批准装修 办妥装修人员出入证； 发放《装修施工许可证》 。
4. 装修施工 装修施工期间， 由物业管理处工程部将根据设计图及装修守则监督、 检查整个施工过程； 业户的材料、 设备及大件货物出入需填写出入放行申请单； 业户使用货运电梯需填写货运电梯申请表； 装修期间加班需填写加班申请表； 使用电焊、 气焊需办理动火证； 临时封闭施工现场， 对公共部分的墙面、 地坪及厕所等采取必要保护措施； 32 夜间不得使用电动工具和发出剌激性气味， 并尽量减少对相邻业户的影响。
5. 装修竣工验收 装修完毕后， 业户必须以书面通知物业管理处， 以便安排验收； 物业管理处验收前， 业户必须通过消防、 质监部门的验收； 物业管理处进行竣工验收； 整改验收中发现的各种缺陷； 检查和清洁相关的公共部位， 如走廊、 厕所等； 递交竣工图、 各种批文及其它竣工资料。
6. 业户正式入驻 业户的装修工程经有关政府职能部门及物业管理处验收合格后， 用户需填写搬迁申请表， 正式入驻。
33 伍、 日常物业管理顾问服务 一、 概述 目前国内诸多顾问公司可以与开发商建立很多不同的顾问形式（以开发商自身的情况或实际需求为合作基础） ， 但根据高力国际对贵司目前状况和过往多个案例之分析， 发现在管理的过程中， 成功的项目 物业管理， 除了 拥有优秀物业系统顾问外， 管理计划的执行及控制/督导的过程是非常关键的， 如何保证项目 物业管理最终的品质， 其过程的管理最是最为重要的， 而这一点在现实中往往被忽视。
现依据贵司开发之本项目 之特性需要， 推荐在本项目 中采用日常物业管理顾问的服务模式， 以有效加强对本项目 现场的管理指导和督导力度， 为确保物业管理服务能始终如一的保持高水平奠定基础。
如下将针对该模式予以说明。
卓越物业系统顾问 有效管理执行与控制 项项目 目 成成功功管管理理关关键键 34 二、 日常物业管理顾问服务之组织架构 高力国际将协助并监督本项目各项物业管理具体工作的开展， 并协助本项目物业公司物业培养各级主管的后备力量， 为确保物业管理水平的稳定性和持续性奠定基础。
高力国际的工作内容包括但不局限于如下内容： 无锡嘉业 国际城物业现场团队 培训讲师团队 人事行政团队 浙江国际嘉业房地产开发有限公司 物业与资产管理部 高力国际上海 物业与资产管理部 董事 反馈 服务 协力 投诉 询问 投诉 反馈 支援 采购管理团队 高 力 国 际 全球 设施专案团队 管理专案团队 安保管理 环境管理 工程维护 行政财务 高力国际上海 顾问团队 35 三、 日常物业管理顾问服务内容 1. 物业安保管理 协助物业公司根据该项目配备的安保技防设施和场地情况， 充分利用警方的力量。并拟定安保岗位和巡逻路线， 制定相关的管理制度， 在尽可能节约开支的前提下，将物业的安全保卫工作达到较高的水平，工作标准为： 安保人员持证上岗 安保人员经过专业培训 24 小时安保紧急求助和求救 技防设施功能正常发挥 有效控制车辆进出 有效控制外来人员等 2. 意外事件防范 协助物业公司与警方、 消防和社区组织保持密切联系， 及时办妥财产一切险和公众责任险， 规避可能发生的各种意外， 制定各种紧急事件处理预案， 确保物(本文来自：www.dXF5.com 东 星资 源 网:高力国际服务建议书)业在意外发生时， 能采取紧急应变补救措施， 其中包括： 盗窃和抢劫 水管爆裂 电器故障 高空坠物 36 发现可疑人员和物品 拾获财物和遗弃废物 发生人员受伤和意外 外来车辆进出管理 3. 清洁绿化管理 根据高力国际的实际管理经验协助物业公司聘请专业公司进行清洁、 绿化、 植物摆放和外围绿化的养护工作， 尽可能地使物业保持较好的卫生状况， 为所有的用户创造一个优美的生活环境， 主要工作包括： 制定物业清洁卫生标准 通过招投标确定清洁公司 检讨清洁工岗位职责和工作规范 及时清运垃圾 摆放、 更换和清洁合适植物和花木等 4. 行政人事制度管理 高力国际将根据本项目的实际情况， 并通过完善相关的行政人事管理制度， 协助物业公司对员工有计划地进行培训和考核， 约束员工行为， 使物业管理处的人事行政工作步入正轨， 主要人事制度包括： 员工手册 员工操作守则 人事档案管理制度 员工培训计划 制服管理制度 37 员工考核管理制度 薪金和福利管理制度 招聘、 录用和辞退管理制度 物品领用和借用制度 物品管理和报废制度 5. 设施维护保养管理 高力国际根据本项目设施情况和管理需要， 协助物业公司监督各项维护保养工作， 并制定各种相关的操作和维保管理制度， 使物业设施长期保持完好， 其中包括： 建立设备台账 机电设备运行维修记录 重要机电设备的操作规程 机电设备保养制度 机房管理制度 物业消防安全制度 消防设施巡查维护制度 工程人员进单元工作规范 工程人员公共区域工作规范 建筑修缮维护制度 外判合同签订和管理制度 物品和工具管理制度 外来人员施工管理制度 工程人员值班和交接班制度 38 6. 外判合同签订 根据高力国际的物业管理理念， 大型复杂设备和系统应采取外判专业公司维护保养的方式， 高力国际将依靠高力国际与专业公司的良好关系， 协助物业公司进行外判合同的定标， 指导做好合同外判签订工作， 并认真督促合同的执行情况， 需要外判的项目包括： 消防报警系统 防盗监控系统 绿化景观系统 建筑装饰维修 空调主机 后备发电机组 其它即修项目 7. 能源节约管理 高力国际将协助物业公司审视物业内的电和水的消耗情况和各项规章制度， 重点检查空调系统的运行状况和设备开启时间， 需要检讨和控制的主要节能项目包括： 严格控制空调设备的开启时间 控制和调整新风的供应量 在冬、 夏季节尽量要求业户关闭外窗 经常检查和关闭楼层走火梯防火门 按时段关闭照明灯具 平时关闭机房内的照明 39 8. 财务管理制度 高力国际将结合本项目实际情况， 协助物业公司设立该项目专门账户， 编制物业管理预算， 积极做好成本控制及开源节流工作， 制定和完善各种财务管理制度，主要包括： 财务部工作流程 物业会计制度 核数审计制度 现金及支票管理制度 管理费打单和发单程式 管理费催讨程序 收支损益报告 物业管理预算方法 各种财务表格 物业财务报告制度 9. 物业管理的增收节支 如何做到增收节支， 确保物业管理处正常运作，是各个物业管理公司的一个重大的课题。
我们高力国际制定的增收方案包括： 全额收缴物业管理费、 开展各种有偿服务、 用好物业管理经营用房等； 节支项目包括： 节约能耗、 聘用精干的管理人员、 控制各种费用支出、 用好和管好各种物品等。
高力国际将利用自己丰富的物业管理服务经验， 协助物业公司开展一系列的增收节支工作。
40 9.1. 全额收缴物业管理费 高力国际将制定一套完整的物业管理费收取程序， 协助物业公司对欠缴物业管理费的业主和用户， 应虚心听取他们的意见和建议， 及时认真检讨和改进； 若对房屋质量有意见， 应积极协调解决。
对无理拒交物业管理费的业主， 在执行正常的摧讨程序后， 在征得开发商同意后， 高力国际将协助物业公司采取张榜公告， 发律师函，直至向人民法院提起民事诉讼等方式追讨欠缴的物业管理费。
9.2. 开展各项有偿服务 高力国际将利用开发商创造的各种有利条件， 协助物业公司开展各种有偿服务项目。
在物业管理初期， 由于入住率较低， 物业管理收入较少， 将尽量多增加一些有偿服务的收入， 努力减少亏损和垫资金额， 以达到较好的经济效果和社会效益。
9.3. 节约能耗 按高力国际对物业管理成本构成所占比例的分析经验来看， 物业管理成本支出除人员薪津外， 电力能耗占比较大的比例。
高力国际将在物业管理正式展开以后， 分析物业实际的机电配套情况， 并根据高力国际管理理念， 协助物业公司制定完善的节能措施及制度， 例如按时段关闭部分照明灯具、 电梯停用关灯关风扇等， 杜绝一切跑、 冒、 滴、 漏现象的发生。
9.4. 配备精干的物业管理人员 高力国际将按不同的入住率， 协助物业公司制定合理的物业管理人员架构， 人员配备力求精干， 努力培养一专多能的复合性人才。
41 9.5. 严格控制费用支出 在每一财务审计年度开始时， 高力国际将根据物业管理的实际情况， 协助物业公司物业制定当年的物业管理月度财务预算案。
每月需制定下月的财务预算案， 对于超出成本预算的部分进行分析检讨， 在不降低物业管理质量的前提下， 以求将物业管理开支严格控制在预算范围内。
9.6. 严格执行审批程序 高力国际建立了完善物品购买和外判合同审批程序， 不同的级别有不同的费用批准权限。
当物业需要采购设备、 物品、 材料和外判工程合同时， 超过不同的标的， 需要采用不同的询价、 比价方式， 当金额达到一定限额时， 将采用市场公开招投标的方式完成。
高力国际将把这一套完善的系统移植到本项目物业公司的日常运作之中， 以有效杜绝人为因素造成资金浪费。
9.7. 妥善使用和保管物品 高力国际对设备、 工具、 办公用品、 材料等各种物品， 建立申购、 采购、 入库、 储存、 出库、 借用、 归还、 使用和报废等都有完整的管理制度。
高力国际将把这一套完善的系统移植到本项目物业公司的日常运作之中， 将妥善使用和保管的责任， 落实到具体的管理人员， 尽量使物品各尽其用， 减少人为造成的浪费。
42 陆、 全程商场物业管理顾问服务建议 1、 对业主、 商家的管理 对商家的日 常经营行为进行规范管理。
以管理公约及系列制度的形式，明确业主、 商家与管理公司的责任、 权利和义务， 以此规范双方的行为， 保证良好的经营秩序。
2、 一般管理事项 物业公共安全、 清洁、 设备维护事项之提供， 财务预算、 行政文书处理。
3、 管理服务人员之雇用、 训练及督导 雇用、 训练及督导管理服务人员， 以提供高水平的管理服务。
4、 公共设施设备之管理维护及修缮 聘请专业机电人员负责各项公共设施设备之管理维护、 联系各项设备之保固维护工作。
大型修缮工程执行前， 收集相关厂商报价资料并做成分析， 供顾客评选； 发包后代顾客监督施工进度、 质量及验收工作。
管好机电设备， 保证电梯、 空调、 电力系统等正常运转。
所有固定设施、 设备均达到安全标准。
避免顾客（特别是儿童） 受到任何伤害。
5、 各类承包商遴选 评估承包商之业绩、 经验及报价数据， 选择最适当之承包商负责大楼之各项 43 管理维护工作。
6、 清洁维护服务 雇用合格之清洁公司负责共享部分例行性及周期性之清洁维护工作。
专人负责场内外流动保洁工作， 将垃圾、 杂物及时清理、 外运， 时时保证场内外的清洁卫生。
不定时对大理石等饰面进行打蜡、 抛光。
7、 园艺维护服务 雇用园丁或与园艺公司签约负责本项目 绿化工作， 为所有权人、 使用者及顾客提供安全、 美观及舒适的景观环境。
专人负责公共绿地， 公共场所、 公共建筑及共享设施绿地， 道路、 广场绿地等养护。
各种环境建筑小品的维护和保养。
8、 门禁安全维护服务 负责内外公共区域的巡逻、 门禁管制、 智能型保全自动化系统监看。
客流量大（达几万-十几万不等） ， 安全保卫 24 小时值班巡逻， 设固定及流动岗。
营业结束后， 严格清场， 利用电视监控及红外线报警器等装置， 进行全方位监...
高力国际服务建议书
Accelerating success.高力国际2011年9月西安高新区科技六路综合体项目（暂名）商业顾问服务建议书谨呈： 北京嘉恒置业投资有限公司谨呈： 北京嘉恒置业投资有限公司目录高力国际介绍项目背景及初步构想如何解决项目定位核心问题（研究思路及工作方法）为什么选择高力国际（业界优势）工作进程安排与服务方式12345Accelerating Success加速成功高力国际作为房地产服务领域的引领者， 始终为客户提供专业的服务。卓越服务和主动态度是我们企业文化的基本元素，我们汇聚全球的房地产专才， 全心致力于加速客户成功的步伐。3Service Excellence卓越服务 2011 年连续第六次入选全球外包1 00强企业 2011 年彭博社亚太物业大奖 201 0年度Lipsey品牌调查最佳商业地产公司 第2位 中国房地产1 0大最具影响力品牌 中国房地产1 0大最值得信赖物业管理品牌 香港最佳物业顾问称号 更多 .4Service Excellence卓越服务5 2011 年全球外包企业1 00强（连续6年上榜） 2011 年Lipsey品牌调查最佳商业地产公司 第2位 品牌诚信度双A级 中国房地产1 0大最具影响力品牌 中国房地产1 0大最值得信赖物业管理品牌 更多 高力国际全球网络6Colliers International in China I高力国际在中国1Across 50 cities 3,000余名专业人员 9个分支机构 租赁成交超过620,000平方米 成交金额超过82亿人民币（1 2亿美元） 管理面积超过3,330万平方米 管理21 2个项目 服务范围覆盖50余个城市*截至2010年*包含物管驻场人员Colliers International in China II高力国际在中国279 间分公司Service Excellence in Total Solutions全方位地产服务8物业投资服务项目管理调研及市场推广销售与租赁物业及资产管理服务咨询服务租户代表办公楼工业物业商铺住宅业主代表9Advisory Services咨询服务市场研究商业定位 相关物业市场研究 项目环境分析 项目竞争分析 消费者调研/ 商家访谈 案例研究 项目总体定位建筑设计规划顾问 平面分隔规划 优化平面动线规划 租户组合及平面分隔单元目标租户配置 优化租户平面规划布局ADVISORY SERVICESRetail Services商铺服务1 0RETAIL SERVICES 商铺整体规划 项目市场定位与评估 项目设计顾问 招商代理 运营管理顾问 商场管理Project Sales and Marketing项目销售及推广11全程营销策划及顾问 市场调研分析 SOWT分析及定位 营销策略制定 阶段性策略制定全程销售及租赁代理 案场管理架构及制度 人员培训 市场信息监控 驻场营销代理1 2Real Estate Management Services物业及资产管理服务REAL ESTATE MANAGEMENT SERVICES 物业管理顾问 物业管理全管 资产管理 项目管理 租务管理 财务管理 工程技术服务1 3Office Services办公楼服务OFFICE SERVICE业主代表 项目市场定位租赁策略项目定位及推广租赁服务租户代表 租赁合约审核商务发展房产需求分析房地产业务策略选址分析执行谈判1 4International Property国际物业INTERNATIONAL PROPERTY 项目推广 项目销售 投资策略咨询 物业交易管理 活动管理1 5Investment Services物业投资服务INVESTMENT SERVICE 投资战略咨询 入市策略 投资资本部署 市场分析 市场研究及可行性分析 交易及财务分析 尽职调查 交易谈判 完成交易过程 战略部署及收购Our Client我们的客户著名国际地产顾问行中， 只有高力国际实施了这个全套系统， 包含： 租赁，财务， 物业， 仓库， 短信， 合约及人事与监控管理。PM Accounting / Leasing物业租赁财务管理Facility Management 物业管理系统Store amp; Inventory 仓库管理系统SMS Broadcast System 短信平台Contracts Management 合约管理系统HR amp; Attendance Monitoring人事与监控系统Technology Advances先进科技应用1 7Knowledge Leader I知识领袖11 8Colliers Care高力关爱高力国际非常重视回馈社会及关护员工， 发动多方面的企业社会责任活动。1 9目录高力国际介绍项目背景及初步构想如何解决项目定位核心问题（研究思路及工作方法）为什么选择高力国际（业界优势）工作进程安排与收费方式1234520212.12.2项目背景及面临的核心问题项目初步定位探讨项目背景及初步构想项目区位项目位于科技六路与团结南路十字东北角天虹大厦400米中国网通学 校操 场2 0米一期用地二期用地政府行政办公用地枫林意树橡树街区西安质监站唐长安城墙遗址公园唐延路沣惠南路5 星级酒店汇金国际数字空间团结南路学校建筑4 0米科技六路唐延路沣惠南路科技6 路备注： 以贵司前期提供数据为准项目指标23备注： 以贵司前期提供数据为准项目面临的核心问题理解如何进行功能布局、 交通动线设计、 各物业产品如何发挥协同效应以最大化地块价值？如何进行功能布局、 交通动线设计、 各物业产品如何发挥协同效应以最大化地块价值？本项目如何进行错位竞争， 定位自己的目标客群？本项目如何进行错位竞争， 定位自己的目标客群？本项目适合开发哪些物业产品？ 各物业间如何合理分配指标？ 商业的合理规模？本项目适合开发哪些物业产品？ 各物业间如何合理分配指标？ 商业的合理规模？问题3问题4如何进行业态产品组合和楼层布局形成项目亮点的同时最大化收益？如何进行业态产品组合和楼层布局形成项目亮点的同时最大化收益？问题5作为城市综合体， 本项目最优的收益模式、 开发模式、 运营模式？作为城市综合体， 本项目最优的收益模式、 开发模式、 运营模式？问题1问题2252.12.2项目背景及面临的核心问题项目初步定位探讨项目背景及初步构想城市综合体的概念26是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体， 当人口聚集、 用地紧张到一定程度的时候， 在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。将城市中的商业、 办公、 居住、 旅店、 展览、 餐饮、会议、 文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合， 并在各部分间建立一种相互依存、 相互助益的能动关系， 从而形成一个多功能、 高效率的综合体。城市综合体的开发背景城市综合体的概念定义城市综合体按区域类型划分27城市综合体的分类城市综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的， 因此其在城市的核心区域和未来的核心区域， 具体的位置大致可以分为四类： 新开发区的中心商贸区 城市副中心 城市CBD 交通枢纽新开发区中心1城市副中心2城市CBD中心3城市交通枢纽4成都成都万达广场万达广场深圳万象城深圳万象城北京华贸中心北京华贸中心城市综合体的功能模型28国内外成功的城市综合体通常由居住、 办公、 商业、 文化四大功能组成。
其中， 居以塑型、 业以聚精、 商以拢气、 文以提神， 四大功能有机融合， 构筑丰富多彩的生活工作方式。积淀消费潜能， 平衡投资回报居以塑型特色商业特色商业精品商务精品商务文化内涵文化内涵品质居住品质居住塑造最直接的人气魅力核导入经济动力源，助推区域发展塑造区域内涵， 形成精神引领公共空间公共空间连接核心功能区域， 营造独特场所感， 强化体验与感受文以提神业以聚精商以拢气城市综合体产品组合及联动关系29商业商业写字楼写字楼酒店酒店/ /服务式公寓式公寓服务商务公寓商务公寓 作用 作用 相互关系 相互关系 提升整体档次的有力手段力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士）外地和外籍人士） 提升整体档次的有 标志性（尤其是对 实现较高的销售价格售价格 保持物业形象 保持物业形象 实现较高的销 外向性较强的组成部分部分 可以塑造与其他项目较大的差异目较大的差异 外向性较强的组成 可以塑造与其他项 保证开发企业现金流的来源流的来源 满足中长期居住者需求需求 保证开发企业现金 满足中长期居住者 商业为写字间、 酒店和公寓提供配套店和公寓提供配套 商业为写字间、 酒 酒店为公寓提供共享的服务和配套设施施 酒店为公寓提供共享的服务和配套设 写字间为商业、 酒店和公寓带来潜在客户户 写字间与酒店可共享大堂享大堂 写字间为商业、 酒店和公寓带来潜在客 写字间与酒店可共 公寓为商业提供客源 公寓为商业提供客源项目应通过综合体各产品的联动协同效应， 以成就项目的整体成功。项目应通过综合体各产品的联动协同效应， 以成就项目的整体成功。本项目产品市场机会初步研判30本项目规划写字楼是否存在市场机会？写字楼 西安写字楼主要集中在城内、 城北、 城南、 西高新四大区域；大区域； 随着限购和限价政策出台， 西安商业地产市场呈现价量齐升， 供不应求的市场格局， 而且西高新区域一直是西安写字楼主要板块， 本项目适当打造写字楼是可行的西安写字楼主要板块， 本项目适当打造写字楼是可行的 西安写字楼主要集中在城内、 城北、 城南、 西高新四 随着限购和限价政策出台， 西安商业地产市场呈现价量齐升， 供不应求的市场格局， 而且西高新区域一直是城内区域西高新区域城南区域城北区域西安写字楼主要集中区域本项目产品市场机会初步研判31在住宅市场受挫的情况下， 本项目规划商务公寓发展前景将如何？商务公寓 政府对住宅市场的严厉调控， 使得其供需均呈现出下降趋势， 市场发展受挫；均呈现出下降趋势， 市场发展受挫； 商务公寓作为住宅的替代产品， 受到越来越多投资者的关注， 其市场发展潜力较大；越多投资者的关注， 其市场发展潜力较大； 本项目临近高新区一中等优势教育资源以及高新区大量白领阶层， 小户型的精装公寓市场需要还是比较旺盛；寓市场需要还是比较旺盛； 政府对住宅市场的严厉调控， 使得其供需 商务公寓作为住宅的替代产品， 受到越来 本项目临近高新区一中等优势教育资源以及高新区大量白领阶层， 小户型的精装公本项目产品市场机会初步研判32本项目零售商业机会如何？零售商业 高新区人口密集度越来越高， 但是针对都市生活方式的购物中心或者商业街区稀缺方式的购物中心或者商业街区稀缺 本项目临近地铁出口， 区位优势显著， 地块商业价值较高， 适合打造区域都市生活方式中心；价值较高， 适合打造区域都市生活方式中心； 高新区人口密集度越来越高， 但是针对都市生活 本项目临近地铁出口， 区位优势显著， 地块商业本项目城市综合体开发模式建议 均衡开发模式33模式特征典型案例均衡发展模式4位于CBD或城市中心， 主干道沿线或地铁口；建筑面积20 万㎡ 以上；较强的资金实力。44写字楼核心模式4成熟或未来的商务核心区；4写字楼带动其他功能， 影响其定位规模与档次；商场、 公寓等配套完善。4酒店核心模式4离城市核心区不远， 交通可达性好， 沿主干道沿线；4开发商有足够的经济实力， 通常有顶级商场等配套设施。商业核心模式4城市核心区， 交通可达性极好， 位于地铁口或主干道沿线；区域消费需求旺盛， 商业气氛成熟；一流的合作团队规划设计/经营管理。44住宅核心模式4通常以住宅开放为主要目标， 商业开发以满足居民日常生活需要， 做为住宅开发的必要补充和配套；4或者保留容积等待市场成熟之后再开发剩余的商业容积， 但规模往往不大， 以生活配套为主。广州中信广场广州中信广场深圳信兴广场深圳信兴广场香港太古广场香港太古广场上海商城上海商城北京华贸中心北京华贸中心上海港汇广场上海港汇广场深圳万象城深圳万象城成都万达广场成都万达广场深圳星河时代深圳星河时代瑞安重庆天地瑞安重庆天地综上所述， 我司建议本项目采用均衡开发模式， 地块61亩， 需要精细化开发， 方可挖掘和提升项目商业价值， 实现项目开发现金流最大化本项目产品配比建议34 通过对城市综合体项目的功能配比进行研究， 我们可以看出： 不同的城市综合体， 根据其商业整体定位和开发策略不同， 产品业态所占体量有较大区别。
并没有统一的标准。本项目采用均衡模式开发， 建议住宅类（含70年产权酒店式公寓或商务公寓） 、办公类（含SOHO和准甲级写字楼） 、 商业类（含商务配套商业与社区配套商业混合形成的都市生活方式中心） ， 面积配比为40%： 40%： 30%业混合形成的都市生活方式中心） ， 面积配比为40%： 40%： 30%本项目采用均衡模式开发， 建议住宅类（含70年产权酒店式公寓或商务公寓） 、办公类（含SOHO和准甲级写字楼） 、 商业类（含商务配套商业与社区配套商本项目产品配比建议代表性城市综合体项目产品配比本项目商业体量及平面布局建议35 按照目前的规划指标， 商业面积28000平方米， 若是加上住宅局部底商， 也就是3万平方米， 面积比较尴尬 若是销售， 3层以上或者角落的商铺有一定难度 若是打造区域商业中心， 面积偏小， 很难吸引主力或者次主力商家进驻本项目， 难以形成品牌组合的竞争力 目前规划中， 不同物业产品之间的交通组织， 需要进一步斟酌 沿街展示面最好的部位， 建议增加商业展示面， 压缩写字楼和住宅展示面建议本项目商业体量设计在5-6万平方米建议本项目商业体量设计在5-6万平方米本项目商业部分租售策略建议36方案模式说明短期变现价值销售去化速度招商执行难度运营可行性中长期金融价值A方案 商铺散售商铺散售模式 商业楼层2-3层为主， 局部4层 较高 1 -2层商业比较容易实现销售， 但是3-4层商业很难销售 散售后很难招商 由于产权分散，后期较难运营成功 散卖后没有中长期金融价值B方案 带租约整体进行股权转让或者资产交易 较低 如果是有商业品牌和运营能力的投资人， 短期变现价值更低， 但项目整体价值可以得到提升 取决与业主希望投资人的介入时间点 实行订单式招商 需要前期 运营成功几率较大 拥有较高中长期金融价值 可作为企业再融资渠道两种方案都有优劣， 取决于业主方面的不同诉求来最终定夺两种方案都有优劣， 取决于业主方面的不同诉求来最终定夺本项目开发节奏建议371.1.由于地块面积不大， 为了降低开挖和施工管理成本， 建议地下部分整体开挖， 地上部分分期建设， 分期开盘设， 分期开盘2.2.住宅类产品先行开盘， 商业主力店同步招商住宅类产品先行开盘， 商业主力店同步招商3.3.写字楼产品择机入市； 可以分为两期投放市场写字楼产品择机入市； 可以分为两期投放市场由于地块面积不大， 为了降低开挖和施工管理成本， 建议地下部分整体开挖， 地上部分分期建本项目可持续发展建议38金融平台对接运营团队建设 商业地产开发， 成功的核心是地产与金融的关联，建议开发商积极寻找与金融平台的对接， 降低现金流压力 商业地产运营， 成功的前提是组建商业资产管理公司， 整体持有和运作本项目商业部分， 可以将商业资产打包便于后期整体转让和处理； 鉴于嘉恒置业目前尚无进军商业地产运营的战略，建议前期可以委托商业顾问公司合作建立商业运营团队， 随着项目成长， 储备和培养本项目商业招商、 推广和运营人才团队， 逐步独立管理商业项目， 为集团下一步在商业地产领域扩张储备人才梯队本项目商业部分定位构想建议39本项目商业部分定位构想建议1 .2.3 .商业主题模式 REC模式主题及业态构想参考案例借鉴40本项目将推出全新的商业模式 REC【零售娱乐目的地】CER Relax 休闲 Retail 零售 Restaurant 餐饮 Entertainment 娱乐 Education 教育 e-Times E时代 Culture 文化 City 城市 Center 中心REC模式成为发展趋势如何打造未来城市空间未来城市空间什么是REC模式 REC模式随社会的发展应运而生41 REC 零售娱乐目的地 应运而生 近年来， 零售娱乐目的地( REC) 开始受到开发商和消费者的青睐 零售娱乐目的地 就是一个开放式的区域， 包括零售、公园、 餐馆、 娱乐设施等等，自成一个 城中村 零售娱乐目的地 的商家相对密集， 但又不像Mal l 那样完全集中， 其间点缀着步行街、 公园等社区场所 零售娱乐目的地 不建大片停车场， 倡导 人性化规模， 适宜户外行走 的社区，将购物融于人们的日常生活中。什么是REC模式 注重消费者对 生活方式 的精神享受和追求42零售娱乐目的地8 大特点特点一： 休闲第一所谓休闲， 广义包括餐饮、 娱乐等服务功能。
该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种 生活方式 的。特点二： 环境第一与Sh oppi n g mal l 和传统的商业步行街相比， 零售娱乐目的地更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、 特色的风格和环境的舒适、 闲雅， 与消费者阶层生活品味、 消费习惯相匹配。特点三： 规模适中美国的〖零售娱乐目的地〗 的规模平均在6- 1 0万平左右。特点四： 业态专精与Sh oppi n g mal l 和商业步行街相比， 零售娱乐目的地从业态上更强调娱乐、 休闲、 体验， 将更注重消费者对 生活方式 的精神享受和追求。什么是REC模式 降低开发成本， 更为灵活的运营模式43特点五： 消费中高端 amp;时尚精神层次的需求创造了零售娱乐目的地巨大的附加值。
高档的环境、 高档的产品和倡导的时尚理念， 营造了高档人群的聚集氛围， 促进了高端消费。特点六： 开发成本低开发成本低主要有两个原因： 一是开发商不必在核心商业区内寻找土地， 减少土地上的资金投入； 二是层数低， 建造成本相对较低， 但对设计的要求相对较高。特点七： 经营利润高经营利润高是吸引业主的关键。
零售娱乐目的地的消费层面较窄， 但由于总租用成本占经营收益的比重较低， 且经营品项本身即为高消费、 高利润率和高附加值的产品， 致使〖零售娱乐目的地〗 的业主的零售净利润率平均达30 %以上。特点八： 发展势头强劲以下是美国自1 990年以来Sh oppi n g mal l 与零售娱乐目的地两种商业模式的发展数量对比： 1 990年， 只有3 家 零售娱乐目的地 在美国建成， 摩尔却有1 9家。
200 4年， 新开发的摩尔只有3家， 而 零售娱乐目的地 却达到1 6家。
200 5年有1 4家 零售娱乐目的地 建成， 而摩尔只有4家。什么是REC模式 类型分类及业态配比44活动创造型模式概念： 以娱乐业态为核心， 设置主题公园、 体育中心、 独家酒店、赌场、 文化公共设施等主力业态。在其他区域增加餐饮、 零售设施，延长顾客的逗留时间， 拓宽他们的消费领域。主力业态： 娱乐业态体量占比： 20%-60%核心商户： 多为超大型多厅影剧院。部分企业， 依托独有资源开发特种主题商业。
如迪斯尼ESPN地带、索尼主题中心广场等。活动延伸型模式概念： 以集群化的餐饮业态为核心， 创造消费客群。
在成为主力店后， 通过与娱乐和时尚购物的结合， 将增长顾客逗留时间，改善顾客活动路线， 提高重游率。主力业态： 餐饮业态体量占比： 20%-30%核心商户： 招牌餐馆， 需要集群效应活动诱导型模式概念： 以零售业态为核心，选取 偶像 零售店， 将娱乐、餐饮与之捆绑， 形成活动诱导型目的地项目。
通过创造这种多样性的休闲体验， 以满足日益增长的休闲需求。主力业态： 零售业态体量占比： 40%-70%核心商户： 多为偶像零售店和品牌零售店REC模式发展前景 REC模式成为发展趋势45零售娱乐目的地面临发展机遇: 零售娱乐目的地 是对往昔城市中心商业街的回归， 只不过换上了时髦的标签、 引入了绿色生活的理念， 并花费了巨额资金。
如《三国演义》 开篇所说，凡天下大势 分久必合、 合久必分 。人们厌倦了一种消费文化， 在寻找新的替代品时， 商家相机而动迎合需求。项目商业主题定位初步构想46城市新生活空间城市新生活空间充分利用项目所处商圈优势、 地理优势及历史积淀， 结合景观与时尚元素、 文化与创意元素，打造打造高新区中产阶级家庭娱乐购物中心、白领阶层约会目的地主题商业模式是商业发展未来趋势生活与休闲景观与时尚文化与创意商业主题及业态组合初步构想47原因及作用p 通过布局儿童业态， 带动家庭消费主力店 儿童主题零售游乐生活与休闲商业主题及业态组合初步构想48原因及作用p 满足居民日常生活需求。p 有利项目辐射更远的区域。p 吸引更多消费人流。p 与其他业态相互补充， 相互促进。p 有利于配套项目其他产品。主力店 精品超市、 家居家饰、 主题自助餐、 大型餐饮、 KTV、 电影院生活与休闲商业主题及业态组合初步构想49主力店 服饰零售、 3C家电、 潮流家居景观与时尚原因及作用p 吸引主力消费人群p 形成项目主题亮点商业主题及业态组合初步构想50 空中花园、 观景平台景观与时尚空中花园景观平台原因及作用p 城市第五立面p 满足城市人亲近自然的诉求p 吸引更多消费人流。p 填补区域市场空白。p 形成项目差异化商业主题及业态组合初步构想51主力店 文化书局【24小时书店】文化与创意原因及作用p 台北的诚品书店以它独特的经营方式、 独特的书店文化， 带给社会大众一种精致高贵的选择， 带给这个城市一种体面和尊严。
当然， 精致高贵指的并不仅是书的包装、 书的内容、书的价格， 更是一种环境、 一种气氛、 一种向往。p 目前已经进军大陆， 高力也作为其战略伙伴积极协助其拓点。有这样一家书店， 是读书人的福气， 也是一座城市的骄傲。知识无终点， 读书不打烊。参考案例 上海大宁国际广场52 大宁国际商业广场发展商为崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司。
崇邦集团共开发了三个上海房地产发展项目， 其中2个已经开业， 经营状况良好。
第一项是参与市中心复兴路和思南路的花园洋房保留保护和高级住宅发展项目， 总建筑面积约为5.5万平方米。
第二个是位于上海浦西中轴线共和新路和大宁路交界的 大宁国际商业广场 综合性发展项目， 总建筑面积约25万平方米，主要功能包括酒店、 办公楼、 商业零售、餐饮、 娱乐、 文化、 教育及现代服务业等。
2007年启动的最新项目位于浦东金桥， 总建筑面积约1 6万平方米， 包括办公楼、 零售、 餐饮、 娱乐及文化等功能。大宁国际广场物业条件商业面积(㎡)250,000物业数量1 5栋经营概况开业时间2006市场定位中档商业类型区域型商业中心参考案例 上海大宁国际广场53 整个广场由1 5幢3-1 9层、 错落有致的建筑组成， 包含1 1 个大大小小的广场和总长约2km的步行街。
广场呈四周高， 中间低的建筑布局， 令身处其中的消费者获得一种自然的安全感，营造出轻松的购物环境。
广场内街道四通八达， 散布在建筑间的小径将顾客带向广场的每一个角落。
广场内商业楼层主要集中在1 -3层， 每一个商户都拥有大小不等的沿街展示面， 最大限度地实现了商业价值。喜来登酒店大型数字屏幕人流走向办公楼车流动线参考案例 上海大宁国际广场54楼层零售1 FC amp;A2FC amp;A楼层零售娱乐1 Fsport1 00卡通尼电玩、上影星汇影城售票处2Fsport1 00/3F/上影星汇影城参考案例 上海大宁国际广场55楼层零售餐饮娱乐1 Fswatch、 vero moda、 jack jones、only、 karl kani、Cabbeen、 吉蒂屋、samsung专卖H agen-Dazs、 大家乐、蓝蛙西餐厅、 红记海派音乐餐厅、 炭火烧肉DON-DON、 旺池川菜/2F/大家乐、 红记海派音乐餐厅、 炭火烧肉DON-DON、 旺池川菜/3F/沈大成、 赤坂亭4F//蓝玛专业男子SPA楼层餐饮零售1 FSTARBUCKS、一茶一座、 味千拉面国美电器2F/国美电器3F/国美电器参考案例 上海大宁国际广场56楼层零售餐饮娱乐1 Fbench body、 the face shop、harson、 卡迪娜、亮视点KFC、 棒！ 约翰、PIZZA HUT/2F水星家纺、 LZ生活经艳PIZZA HUT/3F宏图三胞/4F//游歌KTV楼层零售餐饮娱乐1 FV one Galleria、 艾格、Promod、 好瞳宝、CIOSI饰品、 Bleu Zeng、 walker shop、 ur2b、LOGIN、 时间廊LATINA、 Wing翼CAFE amp; FOOD、 面包新语、 巴黎贝甜、 乐天小厨/2Fwalker shop乐天小厨、 汉堡王、LATINA、 Wing翼CAFE amp; FOOD/3F/豆捞坊、 珍湘新概念、新雅粤菜馆、 莎莱娜意大利餐厅/4F/金兰阁康怡泰式休闲中心参考案例 上海大宁国际广场57楼层零售娱乐其他1 FBONI、 CASIO、 Peki、bellvills、 舒雅内衣、 夏氏琉璃、 菲比饰品、 阿努比斯、 夏珑娜/wastons、中国银行、中国联通2F香榭里家纺、 路易莎、 华歌尔、 富铤、 戴安芬、 古今、 达吉斯东影时尚/3FRain服饰、 言尚、 赛拉维床上用品玉泉湖足浴、 宿野美容美发/楼层零售餐饮1 Fin base/2Fin base/3Fin base/4F/汉泰餐厅参考案例 上海大宁国际广场58楼层零售餐饮娱乐其他1 F富临轩/大润发2F//大润发3F//玩具反斗城大润发4F龙子太郎、 博士蛙、拉比童装、TOMKID、 leap、寰宇车模、 战鼓ZARK模型、OKAIDI、 玩不累、电玩巴士/玩具反斗城、 卡通尼乐园、 孔祥东音乐机构、 诗婷、 天线宝宝国际儿童摄影、 学乐英语、 童星儿童摄影艺术/5F/吉娜港式餐厅、 金唐年代创意粤菜、 云傣园、品捞坊时尚火锅、 巨鲸肚黑暗餐厅、 真火炭烤鱼、 韩乡园烧烤、 辛巴达、 荷风轩、 米笑时尚美食、 蝶翠轩、 一品一味//6F/雍丰酒家/大宁创意基地参考案例 上海I MAGO我格广场59基本情况物业条件地址位于武宁路普雄路口， 紧邻西宫开发商上海先达房地产开发有限公司占地面积1 0000平方米建筑面积1 1 0000平方米， 其中商场约3.8万平方米楼层B1 -25F， 包括24层甲级写字楼、6层一站式购物中心、 1 5层酒店公寓和2层停车场车位600个经营概况开业时间201 0.5经营模式开发商自营， 出租市场定位社区型购物中心目标客群周边居住人群、 家庭消费者、 周边 多所学校的学生、 年轻消费者餐饮、 服饰、 潮流店铺、 电影院等ZARA, Bershka,联华生活馆， 博纳影城商业业态品牌举例参考案例 上海I MAGO我格广场60区位位于武宁路普雄路口， 紧邻西宫。近内环高架武宁路出口， 离火车站约4公里， 离虹桥交通枢纽约1 0公里地铁离地铁3、 4、 1 1 号线曹杨路站约500m公交公交36、 40、 63、 838、 94、 950、951 等30余条线路我格广场中山公园商圈静安寺商圈l我格广场位于武宁路商圈， 离中山公园商圈和静安寺商圈较近， 交通便利， 各商圈之间形成一定的竞争关系。l静安寺商圈定位高端消费， 是上海国际顶尖品牌聚集之地， 目标客户是周边高档住宅和写字楼人群； 中山公园商圈定位上海西部商业中心， 商圈日益成熟， 目标客户是商圈内居民、 商务、 流动人口等。l我格广场定位中低端， 是普陀区大力打造的社区型商业中心， 辐射面积较小。
和静安寺及中山公园形成差异化竞争优势， 因此也有较好的发展空间。本项目目录高力国际介绍项目背景及初步构想如何解决项目定位核心问题（研究思路及工作方法）为什么选择高力国际（业界优势）工作进程安排与收费方式1234561623.13.2以业主开发目标为目标， 针对项目量身定制解决方案目前正在服务的二线城市商业综合体项目案例（暨报告样本）如何解决项目定位核心问题（研究思路及工作方法）建立不同维度的研究模型， 以项目开发目标为目标NO.1 财务模型 旨在解决项目投资风险及收益以开发目标为导向， 是项目定位的前提成本估算、 租售收益估算、 静态利润分析、 NPV、 IRR等分析等NO.2 商业模型 旨在表达项目功能定位与组合项目功能定位、 业种业态组合、 布局规划、 主题演绎、 经营模式等NO.3 建筑模型 旨在演绎商业与建筑之统一实现项目定位与建筑的统一， 控制成本， 利于运营管理及物业管理我们基于对项目投资回报的分析， 结合市场需求与趋势判断， 提出商业解决方案以及建筑规模，以达到项目商业价值最大化和可持续发展。导向导向63财务模型64NO.1 财务模型NO.2 商业模型NO.3 建筑模型模式开发难度层级收益目标持有比例纯商业面积比例城市级别代表开发商现金流模式低端 短期变现0%-20%较低二线及以下内资民营租售并举模式（新鸿基模式）中端 平衡短期开发现金流 长期金融价值30%-70%可以较高一、 二线城市港资、 内资大型民营及国有持有模式（凯德模式）高端 长期资产及资本市场收益1 00%可以较高一线大型港资、 外资、 内资国有q 综合考虑本项目要素， 提供适合本项目的财务模型建议商业模型模式特征典型案例均衡发展模式4位于CBD或城市中心， 主干道沿线或地铁口；建筑面积20 万㎡ 以上；较强的资金实力。44写字楼核心模式4成熟或未来的商务核心区；4写字楼带动其他功能， 影响其定位规模与档次；商场、 公寓等配套完善。4酒店核心模式4离城市核心区不远， 交通可达性好， 沿主干道沿线；4开发商有足够的经济实力， 通常有顶级商场等配套设施。商业核心模式4城市核心区， 交通可达性极好，位于地铁口或主干道沿线；4区域消费需求旺盛， 商业气氛成熟；一流的合作团队规划设计/经营管理。4住宅核心模式4通常以住宅开放为主要目标， 商业开发以满足居民日常生活需要，做为住宅开发的必要补充和配套；4或者保留容积等待市场成熟之后再开发剩余的商业容积， 但规模往往不大， 以生活配套为主。广州中信广场广州中信广场深圳信兴广场深圳信兴广场香港太古广场香港太古广场上海商城上海商城北京华贸中心北京华贸中心上海港汇广场上海港汇广场深圳万象城深圳万象城成都万达广场成都万达广场深圳星河时代深圳星河时代瑞安重庆天地瑞安重庆天地NO.1 财务模型NO.2 商业模型NO.3 建筑模型65建筑模型66NO.1 财务模型NO.2 商业模型NO.3 建筑模型封闭式街区型购物中心Shopping Center半开放式街区型购物中心Open-air Shopping Center封闭式街区型购物中心（Shopping Center） 是较为常见的购物中心类型， 主要特点是， 人流动线一般设置为单循环， 将购物、 娱乐、 休闲、 餐饮、 生活等各种消费需求以封闭式街区形式集中到一个 盒子 中。半开放式街区型购物中心（Open-air Shopping Center） 的最大特点，是在于其半开放式的建筑格局和消费体验，业态往往呈组团式布局， 并且在商业规划中更加偏向消费者的独特体验。建筑形态功能布局交通动线设置建筑指标673.13.2以业主开发目标为目标， 针对项目量身定制解决方案目前正在服务的二线城市商业综合体项目案例（暨报告样本）如何解决项目定位核心问题（研究思路及工作方法）成都保利国际广场项目透过何种工作方式解决项目定位面临的核心问题 目前正在服务的二线城市商业综合体项目案例（暨报告样本）68成都保利国际广场项目u 项目简介项目位于成都天府新城大源组团总建筑面积：320,000㎡总用地面积： 200.00亩建筑高度： 主体308米（未来成都最高楼）业态： 甲级写字楼、 高档购物中心、 精品会所宏观目标1 .地标性；2.争取公寓的销售面积。零售商业1 .零售商业部分， 不会主动持有， 在有投资者介入的情况下， 规划大型购物中心；2.广场、 地下商业能否与地铁商铺关联。建筑规划及业态配比1 .从成本角度考虑， 标准层、 电梯、 转换层等的功能和建筑设计；2.各业态指标配比， 在控制成本基础上， 如果实现财务平衡。开发目标69通过不同城市的地标建筑研究， 分析项目的地标性实现解决方案： 塔楼部分， 规划成都第一高楼宏观目标1 .地标性；2.争取公寓的销售面积。解决方案： 为打造成都地标， 在顶楼商业做专项研究顶楼商业的专题研究70通过商务公寓研究， 将商业指标实现尽可能销售解决方案：商场打破原有围合式方案， 将商业尽量集中项目只能为商业性质， 可销售形式除写字楼、 商场外只有商务公寓宏观目标1 .地标性；2.争取公寓的销售面积。打破原有规划方案， 寻求最优形式， 为商务公寓产品创造空间解决方案：平衡政府规划理想要求与保利开发目标之间的关系， 针对政府进行了相应汇报平衡政府与保利的目标， 站在客观第三人角度进行相应分析71根据开发目标规划多种方案零售商业1 .零售商业部分， 不会主动持有， 在有投资者介入的情况下， 规划大型购物中心；2.广场、 地下商业能否与地铁商铺关联。解决方案： 提供了两套解决方案： 有投资者的情况下， 规划7-8万㎡的购物中心； 无投资情况下， 规划2-3万㎡的配套性商业， 具体根据项目过程中投资人的介入情况决策进行轨道交通及地下商业专题研究通过下沉式广场拉动地下商业解决方案： 通过业态研究， 规划广场与地下商业72通过亚太地区超高层大楼研究结合成本节省角度， 进行建筑规划建筑规划及业态配比1 .从成本角度考虑， 标准层、 电梯、 转换层等的功能和建筑设计；2.各业态指标配比， 在控制成本基础上， 如果实现财务平衡。解决方案： 在保证使用率、 防火分区成本控制等前提下， 塔楼单层面积控制在2,500㎡以内， 层高4.2m解决方案： 以财务测算进行项目检测根据财务分析调整指标配比73重庆时尚文化城项目透过何种工作方式解决项目定位面临的核心问题 目前正在服务的二线城市商业综合体项目案例（暨报告样本）74u 项目简介项目位于重庆核心商圈解放碑总建筑面积： 372,000㎡总用地面积： 1 6,700㎡建筑高度： 超过200米业态： 甲级写字楼、 高档购物中心、 精品酒店宏观目标1 .地标性；2.文化产业如何与商业融合。零售商业1 .零售商业部分如何规划；2.各个业态之间如何平衡。营运及财务要求1 .文化产业收益较低， 如何保证开发收益。开发目标重庆时尚文化城项目75解决方案： 通过独一无二的建筑设计， 以及明确的主题定位实现未来重庆的时尚文化地标宏观目标1 .地标性；2.文化产业如何与商业融合。7677解决方案： 通过对重庆文化产业的专题研究， 国内外案例研究， 来论证文化与商业的结合文化产业研究， 结合著名案例， 指导项目定位宏观目标1 .地标性；2.文化产业如何与商业融合。78解决方案： 各子业态的主题定位、 业态规划， 与文化产业紧密结合充分引入适合本项目特点的文化业态宏观目标1 .地标性；2.文化产业如何与商业融合。79解决方案： 根据建筑形态， 三个主力业态的需求， 将项目进行分区规划， 形成组团式业态组合通过合理分区完成商业规划零售商业1 .零售商业部分如何规划；2.各个业态之间如何平衡。7980解决方案： 通过不同楼层、 不同区域的主体规划， 将商业拉高， 做到10层， 尽量确保业态的丰富程度将商业拉高， 充分引入商业业态， 提升项目竞争力零售商业1 .零售商业部分如何规划；2.各个业态之间如何平衡。8081解决方案： 通过目标人群分析， 结合开发指标， 平衡各个业态之间的关系通过对消费者的需求分析， 并结合开发目标， 合理分配指标零售商业1 .零售商业部分如何规划；2.各个业态之间如何平衡。8182解决方案： 充分考虑商家需求， 规划不同面积和楼层便于商家使用结合商家需求， 合理分配指标零售商业1 .零售商业部分如何规划；2.各个业态之间如何平衡。8283解决方案： 通过详细市场研究， 预估项目业态收益， 并结合开发成本进行财务测算， 确保投资回报以市场研究为依托， 结合财务测算， 确保投资收益营运及财务要求1 .文化产业收益较低， 如何保证开发收益；83兰州IFC国际金融中心项目透过何种工作方式解决项目定位面临的核心问题 目前正在服务的二线城市商业综合体项目案例（暨报告样本）84兰州IFC国际金融中心项目u 项目简介项目位置： 兰州东方红广场商业建筑面积： 230,000㎡总用地面积： 20亩业态： 购物中心、 甲级写字楼、 商务公寓开发目标1 .地标性2.如何在较为复杂的产品组合情况下， 合理规划和布局？开发目标具备可行性的开发建议1 .从项目市场研究和定位结论分析， 进而提出更务实的开发建议。85建筑成本和指标的平衡1 .如何进行合理建筑规划和指标配比？地标不仅是建筑物， 更不是建筑的高度， 而是能够充分体现城市的精神。解决方案： 规划顶级写字楼、 国际精品商业、 高端行政公寓等业态， 打造城市商业、 商务地标开发目标1 .地标性2.如何在较为复杂的产品组合情况下， 合理规划和布局？解决方案： 通过市场研究结论并充分结合项目地块的实际条件， 对可规划业态进行合理布局从不同开发策略的角度， 制定不同产品布局方案供业主选择。86通过多种建筑设计的不同成本核算，提出性价比最高的建筑方案建议建筑成本和指标的平衡1 .如何进行合理建筑规划和指标配比？解决方案： 通过不同建筑形态的成本核算， 以及建筑设计上最有利于实现各业态价值的规划， 进行合理配比87解决方案：根据项目市场研究及定位结论分析， 从项目开发的各个层面循序渐进的提出项目的开发建议。务实的开发建议1 .从项目市场研究和定位结论分析， 进而提出更务实的开发建议。从分期分区开发、 开发策略、 产品规划、 运营模式等维度提出开发建议根据项目进展， 循序渐进的提出更为细化的开发建议88成都汇日国际广场透过何种工作方式解决项目定位面临的核心问题 目前正在服务的二线城市商业综合体项目案例（暨报告样本）成都汇日国际广场u 项目简介项目位于城市发展中轴人民南路三段三号规划净用地面积： 40,583 ㎡最大建筑面积： 324,664 ㎡业态： 商业、 写字楼、 高星级酒店、 住宅宏观目标1 .项目只租不售， 如何保证长期价值？各子业态如何定位1 .星级酒店如何进行档次和规模定位；2.写字楼定位于顶级还是甲级， 以及租赁市场的机会；3.商业是否定位于奢侈品商场？商场定位目标1 .商场能够获得长期利益， 以便未来打包出售或REIZ需求；2.商场是否有必要做到高楼层？开发目标建筑成本和指标的平衡1 .如何进行合理建筑规划和指标配比？通过专题分析， 寻求项目主要目标客群及档次定位区间宏观目标1 .项目只租不售， 如何保证长期价值？解决方案： 通过专题分析， 找准项目目标客群通过市场竞争分析，寻求市场定位空间宏观目标1 .项目只租不售， 如何保证长期价值？解决方案：通过市场分析， 保证项目定位处于最有竞争力的市场空间中项目各子业态定位， 充分符合只租不售的要求， 以及利用只租不售的竞争优势只租不售使得项目各子业态能够向高端化方向发展通过市场研究和专题分析， 确定酒店定位各子业态如何定位1 .星级酒店如何进行档次和规模定位；2.写字楼定位于顶级还是甲级， 以及租赁市场的机会；解决方案： 通过市场研究和专题分析， 确定酒店五星级定位档次， 以及5万㎡左右的规模通过市场研究和专题分析， 确定写字楼顶级定位解决方案：通过市场研究和专题分析， 确定酒店甲级写字楼顶级定位通过细化写字楼市场研究， 分析市场机会点， 建议写字楼的入市时间点各子业态如何定位1 .星级酒店如何进行档次和规模定位；2.写字楼定位于顶级还是甲级， 以及租赁市场的机会；通过细化市场研究，分析写字楼租赁市场机会通过多个方案的规划和财务分析， 得出最能够实现开发目标的商场规划方案商场定位目标1 .商场能够获得长期利益， 以便未来打包出售或REIZ需求；2.商场是否有必要做到高楼层？解决方案： 通过多个方案业态规划， 分析主力百货对于购物中心的长期影响， 确定长期价值的实现可能高楼层商业不如写字楼收益有利， 并且存在市场抗性商场定位目标1 .商场能够获得长期利益， 以便未来打包出售或REIZ需求；2.商场是否有必要做到高楼层？解决方案： 通过市场研究， 以及价值最大化考虑， 得出商场高楼层设计并不适宜通过多种建筑设计的不同成本核算，提出性价比最高的建筑方案建议建筑成本和指标的平衡1 .如何进行合理建筑规划和指标配比？解决方案： 通过不同建筑形态的成本核算， 以及建筑设计上最有利于实现各业态价值的规划， 进行合理配比量身定制营销方案透过何种工作方式解决项目定位面临的核心问题98为项目量身定制招商方案， 分阶段有序实施阶段关键（Key Points)： 确定项目总体运营模式 确定主力运营商家及相应面积需求 定制相应建筑需求 确定项目后续发展方向阶段关键（Key Points) 协助业主确定项目团队， 提供专业培训 梳理项目推广包装 准备招商法务文本及招商入住流程 协助制定招商商务条件 确定项目招商目标/品牌落位阶段关键（Key Points) 项目正式新闻发布会， 大范围 推广 中小租户招商， 招商率达80％ 协助项目物业交接 协助客户进场装修 协助项目试营业及正式开业99ISO认证高效招商服务流程合同协商合同协商装修装修实施总体计划实施总体计划开始租赁工作开始租赁工作开业开业服务内容包括： 建立潜在租户名单， 制定项目整体招商计划 制定招商代理时间表和任务表 组建项目专案招商团队， 明确招商团队的职责 利用乙方超过480间的国际办公网络为项目提供招商代理和推向市场的工作 提供设计、 租户和产品组合及租金测算的建议 协调甲方与租户的关系， 与有意向的目标租户沟通 通过信件， 电话及其他合适的方式与零售商沟通 根据项目时间节点及甲方需要， 向甲方提供定期的招商代理进展报告 通过对潜在商家的挖掘， 联系沟通， 筛选， 选择重点商家和有意向性的商家， 陪同其考察项目并作现场讲解 向考察现场后对有意向的商家， 协助甲方进行全面洽谈，重点进行租赁条件洽谈（租赁位置， 租赁面积， 租赁水平，租赁年期， 付款方式等） 协助甲方进行合同谈判并协助业主方完成最终正式租赁合同签订招商代理招商代理1 001 01ISO认证高效招商服务流程开始确定租赁计划及条件， 并获业主同意客户名单分类、 筛选制作标的物之租赁DM制作广告广告牌及其它租赁工具制作不动产说明书寄发信函(DM)及发出FAX或E-MailCOLD CALL及电话联系回函收纳与联系客户客户带看协商租赁条件租赁意愿(条件)确定制作租赁合约书签订契约结案招商代理招商代理高力国际招商服务流程通过国际ISO组织认证， 高效招商流程力保商家顺利入驻。成都中航城市广场 量身定制营销推广活动体验式营销范例成都ACC中航城市广场是高力国际进行独家销售代理的写字楼项目， 针对其甲级写字楼的定位，我们特将销售中心设置于高力国际成都分公司内，此类情景体验式的营销策略助力中航城市广场获得了良好的销售业绩。客户现场签约客户实景体验甲级写字楼品质沙盘讲解客户等候区1 02目录高力国际介绍项目背景及初步构想如何解决项目定位核心问题（研究思路及工作方法）为什么选择高力国际（业界优势）工作进程安排与收费方式123451 031.高力国际战略性发展项目1.高力国际战略性发展项目1 04高力战略性发展项目西安高新区科技六路综合体项目（暂名）是高力国际在西安市场的重要战略性布局项目， 未来我们亦将大力拓展西安市场并希望为本项目提供 全程商业服务1 05聚焦西安高力国际正在加快和加强行业战略合作伙伴体系的扩张。正在逐步打造行业内专业度最完善、 资源最丰富的战略合作伙伴体系。本项目对高力国际的战略发展至关重要， 我们也希望通过此项目与贵司建立长效永续的战略合作伙伴关系。战略合作伙伴体系1 062.专业服务团队2.专业服务团队1 07专业服务团队西安高新区科技六路综合体项目（暂名）项目组 团队主要人员均有地产发展商、 知名连锁企业等从业经验。
团队具备丰富的一二线城市商业综合体项目...