xx房地产市场调查报告 （2005年2月） 2004年的xx楼市在经历了宏观调控的洗礼后，出现了许多引人关注和思考的现象，先扬后抑而后再逐步回暧的走势，宏观面不断的利空袭来，让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断，以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。
土地交易情况 2004年市区（除开发区外）共招标、拍卖出让土地1416.04亩，出让总金额198950.3119万元。开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩，出让总金额为63157.7573万元。
据市国土资源局统计，2004年出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗，包括城市规划建设用地范围内出让33宗，城市规划区外18宗,成交均价在100万元左右，与前两年基本持平，出让面积与2003年相近，但据观察04年出让地块郊区化现象明显，表明土地价格实际上是在进一步上涨，而且体量供应维持在高位，前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市，预计既使今年土地供应严格控制，仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。
商品房开发与销售情况 2004年，市区商品房销售面积为114.69万平方米，同比增长48.3％，其中住宅为100.4万平方米，同比增长39.7％；
商品房预售面积为127.42万平方米，同比减少7.8％，其中住宅为107.46万平方米，同比减少7.8％。商品房新开工面积为182.71万平方米，同比增长39.9％，其中住宅为139.46万平方米，同比增长40.4％。
据xx市统计局资料，尽管受到宏观调控影响，但2004年xx市区房价仍呈上升态势，商品房平均每平方米价格为3645元，同比上涨12.9%。其中住宅3185元，同比上涨14.1%，住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元，同比分别上涨13.1%和19%；
非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元，同比分别上涨24.2%和10.2%。?? 市区共成交住宅8272套，成交面积93.97万平方米，成交金额181326.26万元；
共成交商业营业用房1119件，成交面积7.69万平方米，成交金额82093.15万元；
共成交办公写字楼202件，成交面积2.32万平方米，成交金额7979.98万元。
此外2004全市经济适用房在建面积34.87万平方米，竣工面积13.08万平方米。
2004商品房及二手房交易登记表 时间 商品房 二手房 性质 数量 建筑面积 数量 建筑面积 1 住宅 376 48873.87 54 5021.06 商业 33 2628.25 1 102.42 办公 0 0 0 0 2 住宅 1089 138983.3 79 7533.28 商业 76 5468.55 7 457.55 办公 13 2600.84 0 0 3 住宅 863 88678.28 524 53212.05 商业 78 7118.67 14 2112 办公 4 4328.26 12 4006 4 住宅 721 88895.84 433 51378.35 商业 63 9036.4 18 1048 办公 4 562 5 1360.68 5 住宅 495 96483.86 314 30922.22 商业 46 4088.25 26 1835 办公 11 2882.85 8 1830 6 住宅 750 101851.8 133 9140.06 商业 197 4870.5 0 0 办公 4 467.88 0 0 7 住宅 1090 122824.7 35 3902.07 商业 189 6512.05 3 207.14 办公 45 2096.15 0 0 8 住宅 582 73917.89 32 1343.13 商业 158 13493.86 0 0 办公 30 3292.54 0 0 9 住宅 625 64239.99 26 1714.02 商业 80 7229.86 0 0 办公 31 2751.91 0 0 10 住宅 271 27912.23 324 30059.67 商业 70 4850.56 34 3021.51 办公 21 1037.08 3 760.24 11 住宅 473 51000 489 44400 商业 71 7300 34 2200 办公 22 1100 7 7000 12 住宅 937 36000 545 53000 商业 58 4400 40 5200 办公 17 2100 7 2000 全年合计 住宅合计 8272 939661.7 2988 291625.9 商业合计 1119 76996.95 177 16183.62 办公合计 202 23219.51 42 16956.92 2004年商品房销售趋势图 历年商品房销售趋势图 市区二手房中住宅共成交2988套，成交面积28.54万平方米，成交金额45396.22万元；
二手房中商业营业用房共完成177件，成交面积1.61万平方米，成交金额7864.95万元；
二手房中办公写字楼共成交42件，成交面积1.16万平方米，成交金额2699.61万元。
2004年市区二手房销售趋势图 历年二手房销售趋势图(全市) 从交易情况来看，2004年度保集半岛总销售面积为63927.38(不含车库4196.46平方米)，约占市区总销售面积的5.9%，销售金额25136.33万元，占总销售金额的13.8%，销售套数412套，占总销售套数的5%。可以看出，我们在销售数量有限的情况下，在销售金额上还是占有了相当大的比重，说明我人们对于中高层的购买群体中形成了明显的集群效应，但不足之处是限制了部分购买意图不明确的中层购买群体，今年将针对这批潜在客户展开有效的推广，争取让成交量也有一个好的提升。
市区2005年交易登记情况 时间 2005年1月 2005年2月 商品房成交金额(万元) 26680.93 15208.2 二手房成交金额(万元) 12949.64 11392.93 商品房成交套数(套) 861 419 二手房成交套数(套) 597 320 商品房成交面积(万平米) 9.47 5.145 二手房成交面积(万平米) 7.77 11.45 2004年下半年至今重点楼盘预售登记情况 案名 栋号 预售证号 住宅 套数 商业 套数 办公 四季清风苑 1--6号 04年41号 13005.83 143 四季新城 2、3、4、5、6、7、10 04年43号 8569 70 1673 45 天龙04.22 32、33、35、36、45、46 04年19号 19250.44 158 1276.53 34 04.06.02 27、29、37、39、40、42 04年37号 32652.14 230 2631.86 11 04.06.29 30、31、43、47、48、5 04年47号 24247 172 342.1 7 04.09.29 49、50、59、60、61 04年79号 12309 82 991 25 05.01.08 1号 05年01号 8098.9 158 广厦 A区 04年51号 28450 231 39150 13、14、15、16 04年117号 47891 368 2253.12 14 大众苑 05年27号 13634.1 97 1265.9 11 东方明珠 E01 04年53号 10245.6 60 E02 04年61号 10245.6 60 E03 04年81号 10245.6 60 商住 04年119号 11294 205 书香名邸 1、4、5、6 04年75号 16272.27 156 1023.24 20 7、 04年109号 1764.17 22 1338.55 11 2、3、4、5、6、7、10 05年23号 17784.23 264 1757.54 和信花园 17、18 04年77号 16049 114 6491 众信蝶景湾 3、4 04年87号 11848 106 1101 20 5、6 04年105号 11354 96 697.8 12 五星公寓 1、2、3、4、 04年93号 13779 143 1306 11 五一怡景园 2、3、4 04年95号 10494 104 798 13 1、 05年15号 15113 203 1632 15 东方前城 19、 04年99号 4100.8 30 20、22、28、29、31、32 05年07号 21389.74 216 东方兰庭 B1、B3、B4、D5、D1、D7 04年101号 72152 530 香格里花园 04年103号 18675 168 福莲汇 04年111号 04年111号 13922 255 2578 807.5 新黄浦 南A座 04年113号 25553 202 2509 北A座 04年 25267 214 中兴荣泰 4号地块1号楼 04年115号 31595 270 7449 紫东星座 04年121号 15186 140 581 9 银泰广场 E、F 04年125号 8874 185 3761 17 瑞城名座 04年123号 9054 8788 17240 广润翰城 12--15号 05年03号 10555.19 96 1、2、3、4、 05年13号 42104.23 564 7316.27 55 西京花园 1号 05年05号 12983 281 2935 山水人家 05年17号 34590 当代江南 31号 05年21号 16367.9 157 699.87 2050 江南新城 2--8号，10--13号 05年25号 37890 442 3015 26 合计 756755.84 6894 113459.7 514 20097 从以上数据可以看出，总体来说，2004年xx房地产市场还是呈现价增量升的良好态势，但值得注意的是2004年6月份以后销售登记数量为477746.6平米，预售登记数量为756755.8平米，节余房源约279009.2平米，去化量比约63%，而今年预计新开楼盘将超过15个，投放体量急剧增加已成定局，如果按04年下半年的去化量比计算的话，市场竞争的激烈程度可想而知。
重点及新增个案情况 江南片区 ■当代江南 开发商：xx市阳光房地产开发有限公司 楼盘位置：环城南路以南，紧邻兰溪街。
建筑面积：10万 占地面积：104亩 形态：多层60%，小高层10%，别墅30% 主推：2幢16层高的小高层，约250户。
户型：130平方米三室两厅，96平方米两室一厅。
价格：小高层均价为3300元/平方米。
主推：1月30日将开盘沿兰溪街挑高5.2米，浅进深（7.5米～20米）大面宽（面宽达5米～7米）商铺。
目前小高层销售不多，低于20%，价格3300元，可优惠2%，曾荣获2003中国优秀环境住宅设计大赛金奖 ■当代华府 开发商：xx市阳光房地产开发有限公司 楼盘位置：当代江南的南边。东起兰溪路，西至双龙南路，北靠金磐路，南临和信路。
业态：高层住宅建筑面积约为50589平方米；
小高层建筑面积约为19463.8平方米；
以多层公寓为主，建筑面积约为128558平方米；
单身公寓为13427.8平方米，容积率为1.6，绿地率为35%，户数为1836户，开盘时间预计5月28日，目前方案正在修改中，增加了叠加别墅和排屋的物业类型。
■星月花园 开发商：浙江中奥置业有限公司 位置：婺州街以西，李渔路以南。
建筑面积：9万多平方米。
业态：多层22栋与4栋小高层。
户型：80～160平方米均有。以110平方米～140平方米为主力户型。
开发周期：分三期推出。2005年主推第二期4幢多层，2幢小高层。目前正在销售中。多层均价3200元/平方米价格区间3090--3300。小高层均价3300元/平方米，价格区间2900--3800。
物业管理费：多层0.35元/平米，小高层0.6元/平米，目前可优惠1%--3%。
一期销售约95%，二期开盘预计6月28日，第三期将在春节后动工。
■天龙·南国名城 开发商：中外合资浙江天龙置业发展有限公司 位置：xx八一南街以西，清照路以北，金磐路以南，兰溪街以东围合地块。
面积：占地275亩，总建筑面积35万余平方米。
特点：浙江首个健康住宅，也是全国中小城市首个国家健康住宅。
目前销售以小高层为主，均价3200元，区间3000到3800元，推广以健康小区及景观为主，户型偏大，主力户型为三房，约 130—140平米，目前沿兰溪街的住宅优惠3%，在推案量约350套。
■江南春城 开发商：xx亚达房地产开发有限公司 位置：八一南街和环城南路交叉口。
面积：总占地面积15734平方米。
业态：是由三幢多层和四幢小高层组成集住宅和商铺、多层和高层于一体的住宅小区。
■新世纪美墅园 开发商：万通房产 地点：丹溪路以北、阳光城市花园以东 形态：独立别墅53栋 价格：350—420万 付款方式：首付50%，利率6.24%，最长15年，下定先付20万 进度：共分2期开发，一期29栋，已销售60% ■香格里花园 开发商：三禾置业 形态：多层、小高层 价格：3580—3850，二房31—35万，三房46—50万 开盘时间：2004年12月 目前在售6栋多层，销售约30%，购车库优惠1万元。
■金发豪园 开发商：xx市金发房地产开发有限公司 占地面积：小区用地面积43333.3平方米 建筑面积：61632.78平方米 绿化面积：绿地率达36%以上， 17000平方私家亲水园林 形态：高层住宅3栋、多层公寓4栋、排屋9栋 价格：多层均价3200，价格区间3100—3500；
小高层均价3300，价格区间2700--3800；
叠加别墅均价4200，价格区间4000—4300。
xx市第六届房地产交易会上三天成交近70套，成为房交会销量最大的楼盘之一，目前在售案量394套， ■银泰广场 开发商：浙江云厦集团有限公司? xx天山房地产公司 位置：八一南街以东，清照街以北。
面积：占地面积16019平方米，总建筑面积48000平方米。其中商场25000平方米，公寓住宅23000平方米。总投资约14458万元。
业态：5幢小高层、1幢28层的高层景观公寓、1幢三层的商务中心组成。
楼盘进展：预计春节后开盘，2006年底交付，目前未正式开盘。
目前均价3000元/平米，主力户型小户型居多，总计500余套。
■望江花园·宾虹轩 开发商：浙江云厦集团有限公司 位置：双溪西路以南，明伦路以东，地处江南一线景观带。
特点：项目总占地面积3800平方米，总建筑面积28000平方米，将建设成地上26层、地下2层的单体高层建筑。
■米兰花园 开发商：第一房产 地址：东阳街与兰溪路交叉 总建面：58000 总户数：500套 绿化率：35% 价格：对外报价3200元，以内部集资为主 开盘时间：2005年04月30日 ■佳城·今日嘉园 开发商：xx市佳城房地产开发有限公司 主题：高层观景名邸，拥有7000余平方米的超大景观花园。
位置：南临80米宽环城南路，西靠义乌街，北接婺江新村，与中国电信大厦、联通大楼隔路相望，紧邻xx江南重点小学、中学———东苑小学、十五中。
面积：占地面积30666平方米，总建筑面积58000平方米。
今年主推：今日嘉园三期高层，2005年春节后动工，年底结顶，户型有139平方米、92平方米、45平方米三种。? ■金城名城 开发商：新城房产 总建面：5.5万 户数：280套 物业管理：1.0元 价格：3000元起，总计约280户小高层，现认购中，05年可销售面积约25000平米。
江北片区 ●东方国际复合社区 开发商：浙江新黄浦置业发展有限公司 楼盘主题：xx首创集“高尚住宅、星级酒店、酒店式公寓、写字楼、休闲商业公司”为一体的国际化复合社区。
位置：八一北街景观复线和新华街繁华的汇聚地。
主推：东方国际公馆：城市高尚住宅，两幢分别为26、28的高层。共410套，已销售180套。均价为4100元/平方米。
东方财富中心将于今年6月推出，为商务写字楼、四星级标准酒店及酒店式公寓（即标志性的双塔楼）。其中四星级酒店将委托香港知名酒店管理。商务写字楼均价为5000元/平方米。
●广厦·时代花园 开发商：
广厦xx置业有限公司 位置：位居xx市中心婺江北岸，南面濒临江滨40米宽景观绿化带的广厦公园；
东接xx城市主干道———八一北街。
特点：由小高层、高层住宅和商务写字楼、大型商业中心组成的高档综合高层项目。
荣誉：广厦·时代花园先后获“浙江省消费者满意房产五十强”、“浙江省最佳江景楼盘”、“中国水景名盘”三项殊荣。
一期二期均价6000，目前均价4800元，基本无房源在售，写字楼销售85%。
●四季?清风苑 楼盘地址：婺江北岸，西依清风公园，东临东关大桥（旌孝街230号） 建筑面积：4万平米 形态：高层、排屋 价格：3800元均价 进度：排屋已售完，高层未结顶 主力户型：130平米 ●锦绣xx 开发商：
浙江中兴荣泰置业有限公司? 位置：位于xx市新商业、生活中心———八一复线西侧，人民西路、解放西路、五一路贯穿其间，紧邻迎宾大道。
建筑面积：48万平米 形态：小高层1栋，高层5栋? 目前均价4200，价格区间3500—5000，商铺均价4.8万均价(按套内面积计价)，均300套在售 ●书香名邸 地点：环城西路与人民路交叉口 开发商：千秋置业 形态：多层、小高层 价格：均价2800，价格区间2700—3200。其中多层2700—2880，小高层2500--3200 主力户型：135平米 物业管理费：多层0.3元，小高层0.5元 付款方式：两房二万，三房三万首付即可办理按揭，余款到交付时付清 目前在售案量约400套，多层已基本售完 ●东方前城 开发商：xx达厦房地产开发有限责任公司 楼盘主题：28万平方米生态、生活大社区。
位置：南靠环城北路，规划中的东市北街、通园溪贯穿其中，东邻生态景观公园、公交东站。
建筑面积：28万平方米，其中多层约80%。
占地面积：13万平米 楼盘均价：前期多层2600，目前均价2800，小高层为主 绿化面积：30.2% 目前主推挑空小高层200户。公寓面积38～50平方米，精装修公寓均价为3100元/平方米。挑空小高层面积135平方米，均价为2900元/平方米。
2005年下半年将推出商业与水系景观房。
●新家坡 开发商：xx市五星房产 位置：城北综合区二环路南侧，东市北街北端，与xx最大的自然生态公园遥相呼应。
面积：70.6亩。
进展：目前正处在规划阶段。
业态：多层建筑为主。
户型：80～130平方米。
●府上华庭 开发商：xx市五一房地产开发有限公司 面积：40多亩。
位置：城北综合区二环路南侧。
进展：预计今年7月份能动工。
目前主推：怡景园项目，仅剩一栋小高层。位于丹光路南边，占地16亩，多层均价为2600元/平方米。小高层均价为2900元/平方米。单身公寓：3100元/平方米。
●山水人家 开发商：xx成宇房地产开发有限公司 位置：城北综合区二环路南侧。
面积：占地面积26亩，建筑面积1.7万平米。
业态：多层。户型为109～200平方米。
价格：均价2480元，价格区间2200—2550元 楼盘进展：目前已开盘销售，在售案量252户，主力户型125平米。2005年底交付使用。
●上城华府 开发商：xx市金宇房地产开发有限公司 面积：80亩 位置：紧邻二环北路220亩的中心生态景观公园西侧。
进展：现在总体规划正在评审阶段。
业态：叠加排屋、双拼排屋、单体别墅、高层。
开发周期：预计今年6月底动工，9月底开盘。
一期主推：叠加排屋80户，2006年底交付。
●芙蓉花园 开发商：浙江xx银河房地产开发有限公司 面积：占地22.6亩。
位置：城北综合区二环路南侧。
进展：设计方案已完成，春节后开工，3月份预售`。
业态：多层。
● 金海岸人家 开发商：宁远房产 总建面：21940.69 总户数：201户 形态：多层9栋，小高层1栋 价格：2800到3200 金东区 ◆广润·翰城 位于金东新区，占地248亩，总建筑面积32万平方米，总投资7个多亿。项目正对面为百年学府xx一中，与艾青中学隔路相望。项目由联排别墅、高层住宅、多层住宅、高层公寓楼、会所、商业服务楼、幼儿园、大型地下车库及各类现代化生活服务设施组成。
多层住宅11幢；
高层23—28层，14幢；
联排别墅100余户。预计2006年底一期交付。
目前均价3200元左右，多层为主，在售数量约100套，主力面积集中在90—120平米。1.29日前大定客户优惠28元/平米，一次性付款优惠88元/平米。
◆冠达·东方兰庭 项目占地140亩，位于金东区行政中心东南，毗邻金东区政府和施光南音乐广场，总建筑面积16万平米，项目保持地块原有的自然坡地，营造以兰花为主题，以瀑布作为中心景观的人与自然相和谐的生存空间。??? 地址：金东区行政中心东南，开元路以南，大堰河路以西 建筑面积：16万平方米，其中住宅128128.9 楼盘均价：多层2800元/ m2 叠加排屋3500元/ m2起，价格区间2400—3800元 绿化面积：30% 占地面积：9万多平方米 形态：15栋多层、16栋叠加别墅或排屋，主力户型约120平米。
目前销售率约60%，可优惠2%。
◆众信 蝶景湾 地址：滨江路以西、环城东路以东、宾虹路以北 建筑面积：11.5万平方米 楼盘均价：3200元，价格区间3100--3500元总价40到50万 绿化面积：35% 占地面积：8.21万平方米 形态：多层、小高层、花园洋房 目前销售率约70%，主力户型110—130平米，共复式总面积较小，露台较大，一推出就销售完毕。
个案在售及预推体量 案名 多层 小高层 销售程度 当代当南 16367 30%已售 当代华府 60000 未开盘05.28 星月花园 12000 10000 未开盘 天龙 36000 香格里 18675 20%已售 银泰广场 8874 未开盘 金发豪园 10000 12000 未开盘 宾虹轩 28000 未开盘 东方国际 50000 100套小高层在售 东方前城 50000 15000 60%已售 书香名邸 18000 17000 50%已售 山水人家 34590 未开盘 芙蓉花园 15000 未开盘 广润翰城 52000 4栋在售，7栋预约 东方兰庭 72152 60%已售 蝶景湾 23000 多层70%已销售 金城名座 20000 未开盘 合计 264742 213241 从产品线上来看，今年楼市高层及小高层的投放量有一定程度放大，消费者的认可程度也在提高，但青睐多层的习惯仍然根深蒂固，而我们今年的物业形态又比较单一，以小高层为主，周边有当代华府、江南新城两个以多层为主的楼盘今年将投放市场，在高层方面，有东方国际、天龙南国、广润翰城、锦绣xx等主要竞争对手，而岛上几栋总价较高的高层又有三江国际花园（高层、叠加、排屋）、金发豪园（排屋）、东方兰庭（叠加、排屋）、上城华府（叠加、排屋）等总价类似的多种形态可供选择，05年面临的市场压力空前巨大。
结语 随着供应量的持续放大，产品类别的多样化，必然导致竞争进一步加剧，为了更好的占领市场和谋求更多的利益，竞争将从单一的价格竞争向更加深入的多元化竞争转型，可以说今年的竞争将从单一的环节延伸到整个房地产产业链的每一个环节，从市场定位到开发成本到产品研发、营销推广、管理运营等等，这对我们是一个系统的考验，只有认真的研判市场的每一处细微的变化，及时调整自身的产品及营销策略，才可能在严酷的市场环境中生存下来，这是我们今后一段时间要密切关注的。
2005年3月8日