经济合同与意向书的区别
典型案例：某公司与某房地产开发商于2000年7月5日签订购房意向书，约定原告购买被告拟建的商品房74套，房屋面积共计7195平方米(实际成交面积以正式合同为准)，每平方米单价为2500元，房屋交付日期为2001年第二季度。意向书第七条第一项约定“乙方(某公司)待上级主管部门批准后，甲方(开发商)取得预售许可证5日内根据本意向书签订正式购房合同”;第三项约定“若因甲方(开发商)售房价格变动影响乙方(某公司)签订正式合同，甲方(开发商)应按乙方(某公司)购房总价的5%赔偿乙方(某公司)损失”。另某公司提供售房宣传资料一份，证明开发商已对外销售房屋。某公司诉求，开发商未按意向书之约定与某公司签订正式购房合同，开发商之行为已构成违约，请求法院判令开发商继续履行签订正式购房合同的义务或赔偿某公司经济损失899625元并承担诉讼费用。法院判决认为，双方订立的意向书不是正式的合同书，开发商未协力促成合同成立应承担缔约过失责任，遂判决开发商赔偿某公司损失899625元，并承担诉讼费用。
律师点评：本案中的意向书实际上不是正式合同，一方面意向书中尚有一些内容有待于明确;另一方面，开发商预售许可证尚在办理中。因此，该意向书的效力不能等同于正式合同。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认为：认购书只有具备商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已按约定收取购房款，才能将其认定为正式的商品房买卖合同。大多数认购意向书仅是房屋买卖的意向，并不是正式的契约。在司法实践中，经常将购房意向书与商品房预售协议书混淆，两者均表现为对未来权益的期待。商品房预售协议建立在规划、施工图纸等已经明确的情况下，未来交付的商品房与协议约定的房屋面积、价格、位置等主要方面都是一致的，而意向书却是尚未确定的，允许在以后的具体商谈过程中作出必要的修改和变更。另外，签订意向书的主体亦不完全适格，存在法律上的瑕疵。本案系商品房预售，作为出售方必须取得政府主管部门颁发的预售许可证，而该案出售方的预售资格尚在办理中。拟订立合同的双方有义务协力促成合同订立、生效和履行。
风险提示：一般而言，购房意向书只是缔约过程中的阶段性产物，并不具备正式合同应具备的法律要素。同时，意向书具有不确定性，随着缔约过程的发展随时可以发生变更。因此，购房意向书除表明双方已进入缔约商谈阶段外，再无其他法律意义。
追究缔约过失责任时需要考察承担缔约过
应对措施：
1、尽管意向书不具有更多的法律意义，但是对于追究缔约过失责任时，意向书能够证明双方已经进入缔约商谈阶段，如果确有证据证明签订意向书的一方未履行协力义务、保密义务等先合同义务，则可追究缔约过失责任，要求对方赔偿损失。意向书在此时承担了主要证据义务。
2、意向书中尽量明确具体约定一些实质性内容，如果有可能认定为合同，则双方可以依据意向书来追究合同违约责任。
3、可以借鉴前述专业机构的做法，充分履行风险揭示说明义务、合同条款说明义务，对于需要保密的项目，可以在正式合同磋商之前，由双方现行订立保密合同。