同志们：
今年是实施“十一五”规划的开局之年，扎实做好今年的各项工作意义重大。为推动我市物业管理工作健康持续发展，今天我们在这里召开全市物业管理工作会议，会议将总结前一阶段的工作，分析我市物业管理工作中存在的问题，并对下一步工作进行部署。我相信，通过这次会议，必将推动我市物业管理工作进入一个新阶段。
一、前一阶段物业管理工作的简要回顾 （一）、认真做好《国务院物业管理条例》的学习、宣传、贯彻工作。《国务院物业管理条例》于2003年9月1日起开始实施。学习宣传《条例》是物业管理的一项重要工作，也是今后一段时期物业管理工作的重中之重。通过学习、宣传，使物业管理从业人员学法、用法、守法和诚信经营的意识普遍增强，业户的维权意识得到提高，从而为全市物业管理工作的深入开展营造了良好的社会环境。
（二）、继续向区下放物业管理权限。继2002年市建设局以齐建发[2002]74号文件向区下放了五项物业管理方面的权限后，经研究决定，今年2月份又将物业日常管理工作全部下放给各区，通过这段时间的工作来看，开局良好。各区都成立了专门的机构，配备了相应的人员，一边熟悉情况，一边调查摸底，各项工作已经按部就班地开展起来了。今年6月份，市建设局对北三区建设局的物业工作进行了阶段性的考核，随意抽取了20多个小区，对小区的内外业进行实地检查，并将检查结果进行了通报。
（三）、加大对物业企业的管理和指导力度。5月16日我们召开了全市整顿和规范物业管理市场秩序工作会议，这是今年物业工作的重点。根据市政府2006年41项重点工作的要求，决定对全市的物业管理市场进行整顿和规范。我们利用报纸、广播和简报的形式，大力宣传这次整顿的意义和目的，并先后两次召开由中心城区建设局主管物业工作的领导、物业办主任和部分物业企业经理参加的座谈会，就整顿和规范物业管理市场秩序工作中暴露出来的一些问题进行调研，探讨解决问题的思路和办法。例如建华区在全市整顿和规范物业管理市场秩序工作中，把小区内的私搭乱建问题作为突破口，连出重拳，对东路小区、东市场小区、玉坤东 7#楼、8#楼、天增3#楼、31#楼、林青3#楼的违章建筑进行了清理，使小区的环境得到了改善。
（四）、配合市物价局搞好物业收费标准出台的前期测算工作。由于收费的不规范，造成物业公司和业主的纠纷频频发生。为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制，我们积极会同物价局出台新的《物业服务收费办法》，推行质价相符的菜单式服务收费方式，由业主来选择服务等级和价格，做到透明服务，明白消费，实现业主对物业公司服务的有效监督。
（五）、积极开展老小区的治理工作。“五一节”期间，物业公司与小区居民共同绿化美化家园，在小区内栽植紫丁香、榆叶梅、红端木、树锦鸡、垂榆、垂柳等六个品种，共计3万株，按照市政府实施的“穿衣戴帽”工程，绿博会前，完成了中华路、**路、龙北街、共建路、卜奎大街、南马路、双华路共计22栋楼87500平方米楼房的粉刷工程，完成工建路、园艺小区4栋楼房3000多平方米的“平改坡”工程，总投资140万元。为迎接绿博会的到来，我们下发了《关于切实加强物业管理? 以实际行动迎接绿博会工作实施方案》的通知，各物业企业积极响应，对小区的环境进行了一次彻底清理，从而为小区创造了整洁、优美、舒适的生活环境。
（六）、整章建制，长效管理。今年我们通过认真调研，广泛征求相关部门和物业企业的意见，完善了监督考核机制、社会评审机制、招投标机制、岗位培训机制等机制。现已相继出台了《全市整顿和规范物业管理市场秩序实施方案》、《关于解决一个物业管理区域多家管理的意见》、《关于加强对住宅小区内私建乱建、违章拆改监督管理工作的通知》等规范性文件，使物业管理工作有章可循，渐入佳境。
（七）、物业管理示范项目创建工作取得可喜成绩。几年来，随着城市建设的不断发展，居民居住环境得到逐步改善，获得国家、省、市级物业管理示范项目的数量逐年增加，今年省建设厅检查组来齐对**花园等15个住宅小区**升国家级和省级物业管理示范住宅小区进行评定和复检。之后，局物业处又会同区物业办对9个申报市级物业管理示范住宅小区进行了评定，并对18个住宅小区进行了复检。取消了**小区**组团、**小区一组团、联合小区、**西小区市级物业管理示范小区称号。通过检查，一批新的省、市级物业管理示范项目脱颖而出，对于不具备规模，管理水平降低的住宅小区将取消其市级管理的称号，从而为提高我市的物业管理工作水平奠定了基础。
（八）、加大培训力度，不断提高从业人员的业务能力和管理水平。年初我们举办了一期物业经理、社区主任和业主委员会主任参加的培训班，有130人参加了学习。4月份和7月份我们又办了两期物业企业经理和从业人员岗位培训班，有近300人参加了学习。通过业务培训，提高了从业人员的素质，提高了办事效率，提高了工作质量，转变了工作作风。
在看到成绩的同时，我们也应清醒地认识到，我市物业管理工作还存在着许多不足 二、当前我市物业工作面临的主要问题 当前物业工作面临的形势不容乐观。首先是媒体对物业管理中的问题频频曝光，使物业行业处于比较被动的局面。在一年一度的全国和地方人大、政协会议上，关于物业管理的提案呈上升趋势。在行风评比中，对物业管理的评价也不尽人意，这在客观上显示了物业行业的社会公信力存在着一定的问题，直接影响了行业的公众形象。另外舆论导向还存在着误导，对正面报道的少，抓“热点”问题多，实际上对于一个**的行业，积极的导向非常关键。这些都限制了行业的发展。
其次是物业管理中的各类矛盾、纠纷不断发生，影响了企业的长远利益和行业的健康发展。据有关部门统计，物业管理的投诉现呈上升趋势。客观上看是行业的快速发展，使得物业管理面对的群体越来越大，矛盾自然随之增多。主观上看是行业服务品质的提高和行业自律的力度还需加强。纠纷的出现总是业主与物业企业之间相互指责、相互埋怨，公说公有理，婆说婆有理，其原因何在？那就是物业管理服务标准说不清、道不明。这就给物业服务质量纠纷的处理埋下了隐患。三是房地产行业对物业管理影响重大。从事物业管理的人员都知道，如果是开发商规划设计建造中遗留的问题或不完善的部分要靠物业管理去解决，那是十分困难的。因此物业管理的前期介入就显得十分重要了，为此，今年我们在**小区竣工验收之前，在物业配套建设上，将推行由政府、业主代表、街道委员会参与的社会评审机制，改变房屋验收由开发商独家控制，房屋配套建设达不到标准就投入使用的局面，争取在业主入住前发现问题，解决问题。使业主真正成为房屋的主人，避免了今后与开发商及承建商发生扯皮推诿事情。因此通过物业管理的前期介入，可以将房地产开发商、物业公司、业主这三者紧密联系，形成一体化，三者一体的结果便是各得其所。即开发商发展有序进行；
物业公司也有口碑，有形象，容易树起管理品牌；
物业产权人则能充分享受到开发建设与管理服务所能带来的便利。四是执法的困境没有得到有效解决。在《条例》及其配套政策的执行过程中，我们会遇到许多困扰和阻力。对业主违章建筑，违章装修和擅自改变房屋使用性质等违法行为的执法活动很难进行，需要有关行政主管部门出面干预，使得物业管理企业不能有效制止业主在物业使用过程中的违规行为。比如：《条例》中规定了业主的交费义务，但业主拒交物业费的情况时常发生，这一问题虽然可以通过司法途径解决，但实际操作起来却相当繁琐，因此收费难，收费率低的问题降低了企业的服务标准，制约了企业的发展，使企业缺乏长远规划，后劲不足。
五是有关制度尚待落实，市场机制有待完善。《物业管理条例》是我国出台的第一部关于物业管理的行政法规，它标志着物业管理这一**行业步入了法制化发展轨道。然而仔细研读这一《条例》就会发现，《条例》中有些规定在实际操作中其实很难，而结合我省、市实际，相应的政策法规还没有出台，目前沿用的法规有不少与《条例》的精神相左，给物业管理的合谐推进带来困难。一些物业企业没有认真学习和贯彻《条例》确立的各项制度，理解有偏差，仍然固守多年的习惯做法，运作中越位错位的问题比较普遍。再就是市场机制的不完善使市场竞争不充分，虽然我们已经推行了前期物业管理招投标制度，但由于物业管理资源配置的市场程度相对较低，公平竞争流于形式而已，目前物业市场还是谁开发谁管理，使得市场化无法形成。发展商和物业管理存在着“母子”关系，直接阻碍了物业管理的发展。六是业主委员会不健全，物业自治主体缺位现象比较突出。住宅小区业主委员会缺位给物业管理带来了诸多问题。一是住宅小区没有业主委员会，等于小区没有主人，物业公司不受监督，就难免会做出有损于业主利益的事情；
二是住宅小区没有业主委员会，使物业管理自治内部缺乏对话机制，业主和物业企业之间的纷争不可能得到有效的解决。三是严重影响了物业管理市场的健康发展。住宅小区没有业主委员会，物业企业也不会被解雇，这样经营水平差的物业企业也就不可能退出市场，妨碍了物业企业之间的公平竞争，难以实现优胜劣汰。因此物业管理中业主委员会的建设非常重要。这一点已被广大业内人士和越来越多的普遍群众所接受。今年年初，我们就在龙沙区进行了社区委员会主任与业主委员会主任兼职的试点工作，加强成立业主大会、业主委员会的指导和监督工作，各区物业办和街道办事处要积极引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上按照合法程序，选举热心公益事业、责任心强，有一定组织能力的业主担任业主委员会的委员，通过组织业主委员会委员的培训，提高广大委员的自身素质，逐步实现物业小区的业主自治，督促业主大会和业主委员会，切实行使职责，充分发挥业主是物业管理主体作用，加快物业管理业主自治进程。