海口市商品房市场调查报告 ???????????????????????????????????????????????????? 一? 调查的目的、原则和基本方法 二? 调查对象基本状况 三? 调查资料分析 1、关于楼盘地域分布 2、关于楼盘类型 3、关于停缓建复工工程 4、关于楼盘的品质 5、关于商品房户型 6、关于销售价格 7、关于楼盘销售状况 8、关于楼盘的建设规划状况 9、关于购房消费群体 一? 调查的目的、原则和基本方法? ??? 1 调查目的和调查范围 ??? 为进一步了解和掌握海口市商品房市场状况，我公司估价部组织有关人员对海口市市区范围内新建、停缓建工程复工续建两类处于在建阶段和销售阶段的商品房市场状况进行了调查。
??? 2 调查时间 ??? 本次调查时间跨度为2004年12月15日至2005年1月5日。包括调查信息资料的采撷、信息资料的整理归纳以及成文阶段。
??? 3 调查分析的基本原则 ?? （1）样点原则 ??? 受时间、人力、物力等条件所限，调查人员不能对海口市全部的商品房进行盘查，因此，有意识地选取了一些对总体状况有说明意义、具有代表性的样点进行调查分析。
?? （2）对资料甄别使用的原则 ??? 在调查过程中，有部分信息资料由商品房销售人员提供，其中部分内容有从促销角度出发产生的隐瞒甚至误导成份。因此，调查人员对该类资料进行了仔细分析甄别，尽量少使用或不使用该类伪信息。
?? （3）分析、归讷原则 ??? 对信息资料进行客观分析。首先对其中一些有普遍性、代表性的现象进行合理归纳，在此基础上寻找原因，建立相互间的因果关系，得出相关结论。
??? 4 调查样点的选择 ??? 首先在报纸、电视等媒体上选择有代表性的36幢楼盘确定为重点调查对象，与此同时在调查过程中，根据实际情况随机增加了相应的楼盘个案。本次调查选点涉及海口市五大区域，包括国贸、滨海、海甸岛、秀英及老城区等其他区域。具体分布见下表：? 区域 国贸 滨海 海甸岛 秀英 其他 个数 9 8 12 3 4 5 调查方法 采取现场走访、电话咨询、与购买客户沟通等方法获取各种资讯。
二? 调查对象基本状况 ?本次调查在事先确定的36个重点调查对象基础上，根据实际情况随机增加了6个个案，调查对象共计42个。根据楼盘的密集程度，调查人员将之分为5个区域，各区域的调查数量与该区域的新楼盘数量有较大的联系，基本呈正相关关系。楼盘的基本状况见下表：
楼盘基本状况表 序号 名称 位置 起价 （元/ m2） 层差 （元/ m2） 备注（04年12月） 一? 国贸区域 1 *富丽花园 金贸西路1号 1998，2500（均价） ? 由四幢21-23层商务楼和住 宅楼组成，占地23487.49m2，总建筑面积11万m2， 2 华贸快乐公寓 金贸西路18号 1688（2） 30-60 总建筑面积47449 m2，A座23层，B座17层，共374户，绿化率30% 3 *德意雅苑 金贸西路5号 1698 50 2幢高层 4 东方文华府 文华路 2080 ? 3幢15-17层 5 海韵裕都 文华路3号 3000多 ? 总占地10366.5 m2，总建筑面积67933 m2，2幢27层，密度36.3%，绿化率28.2% 6 *金山广场 金贸西路6号 2288（5） 40 占地约15.32亩，总建筑面积近8万m2，喷泉广场 7 诚田国际 商务大厦 金贸西路 2300多 ? ? 8 世贸雅苑 （三期） 世贸东路2号 2500-3500 ? 总建筑面积约16万m2，数幢28-32层 9 中盐国际大厦 玉沙路西侧 ? ? 写字楼 10 国贸中心 玉沙路西侧 第6层租金为：毛坯房37-38元/㎡，装修房比毛坯房多10元， ? 写字楼。占地3300.8㎡，总建筑面积37632㎡， 400个停车位，4部4m/s进口电梯，100兆光纤，800千瓦发电机、变压器。电子防火报警自动喷淋、智能电子安全监控等 二? 滨海区域 11 悠生海华 民声西路28号 2600（4） 60 4幢小高层 12 怡景苑 芙蓉路2号 大于2500 ? 5幢高层 13 丽晶海景花园 滨海大道 2580（2） 50-80 总建筑面积12万m2， 14 昌炜玉园 民声西路8号 2900（4） 60-80 ? 15 海岸1号 世贸北路1号 3000左右 ? 占地62229.3m2，总建筑面积207252.2m2，六栋高层住宅和一栋高层商务楼 16 海怡豪园 滨海东路56号 接近3000 ? 占地30多亩，4幢20层 17 紫荆花园（二期） 紫荆路 2880（2） 50-100 6幢26层 18 *银通花园 ? 大于2500 ? 2幢22层公寓楼（原规划2幢28层） 三? 海甸岛区域 19 阳光熙园 人民大道西侧 2500（1） 50 总占地面积8855m2，总建筑面积25103m2，3幢16层，10层以上可观海，建筑密度20%，绿化率48%， 20 北海岸88号 （海韵公寓） 人民大道88号 2588（1） 70 占地17767平方米，建筑面积34893平方米， 4幢16层268套，均为居住，3层以上可观海，密度15%，，绿化率65%， 21 港湾花园 人民大道、五西路 2380（3） 80 总占地19979 m2，共500套住宅，约5.8万m2，容积率2.9，绿化率51%， 22 滨海华庭 五西路、万恒路1号 2600-2700 ? 总建筑面积约5万m2，容积率1.31， 23 华星大厦 人民大道35号 1788（3） 50 200多套住宅 24 *周昌公寓 人民大道、三东路 1980（2） 60 总占地2900 m2，20层，共160套住宅，建筑密度21.6%， 25 *秦吉大厦 人民大道、四西路 ? ? 18层 26 侨达花园 人民大道 3000-3200 ? 建筑面积39943.10㎡，容积率2.94，密度24.9% ，绿化率近些80% 27 *寰岛广场 人民大道、四东路 1600（3） 50 建筑面积50828㎡ 28 *福海新城 五东路1号 1888（5） 50 2幢18层，总建筑面积3.5万m2，共136套住宅 29 *加州阳光公寓 和平大道、二横路 1880（5） 40 19层，3梯20户，总占地5831 m2，总建筑面积21878m2。
30 金椰都 和平大道59号 2500 ? 大部分可观海，建筑密度20.2%，容积率2.26%，绿化率62%，8幢小高层 31 宝安江南城 和平大道66号 2900起，均价3100元 ? 北临琼海峡，总占地近600亩，一期占地120亩， 44幢4-5层共334户（4层为复式） 32 星光海岸 五东路3号 2128（2） 50 总占地7470.44 m2，总建筑面积29713.3m2，4幢高层住宅，密度20%，绿化率56% 33 *光明阁 海昌路9号 1500（4） 20 14层，建筑密度较高，绿地较少 四? 秀英区域 34 奥林匹克花园（二期） 海秀路 2780 ? 总占地约63556 m2，总建筑面积约148521 m2，密度18.7%，绿化率56.4%，停车位641个 35 *金侨国际广场 海秀大道160号 1630（5） 40 总占地约20亩，总建筑面积约55000 m2，停车位300个，电梯4部，26层，密度23.65%，绿化率超过60% 36 金华苑（C栋） 海秀路、金鼎路 1308（4） 10 21层住宅楼 金华苑（A、B栋） 海秀路、金鼎路 1378（4） 50-90 绿地率较低 五? 其他区域 37 *玉龙公寓 龙昆南路高院南侧 1098 20-80 绿化率40% 38 锦上花公寓 振兴路高院南侧 1700（南侧）、1448（临路） 50 2幢14层 39 盛达嘉苑 白龙南路33号 ? ? ? 40 和平花苑 和平北路西侧 ? ? 2幢高层 41 绿色佳园 （三期电梯房） 凤翔东路 2090（3） 30-100 ? 42 *节能大厦 琼州大道 1480（7） 30 基本无用地配套 ?注：表中名称前带*号的为停缓建复工工程 三? 调查资料分析 ??? 在掌握第一手调查资料的基础上，调查人员经过分类归纳，并列出下列问题进行了重点分析：
??? 1、关于楼盘地域分布问题 ??? 通过对调查对象的地点分布排列，调查对象楼盘分布基本情况如下：
楼盘分布简明表? 区域 国贸 滨海 海甸岛 秀英 其他 个数 10 8 15 3 6 所占 比例 24% 19% 36% 7% 14% 79% 21% ? 新楼盘分布状况图 ? 以上表、图显示，楼盘开发主要集中于海甸岛、滨海一线以及国贸三个区域，秀英、老城区、府城等其他区域开发量相对较少。5个区域中，前三个区域楼盘数量约占调查总量的79%。在上述三个区域中，楼盘分布的特点又不尽相同：海甸岛楼盘较为分散，各路段基本都有分布；
滨海一线主要集中于万绿园至秀英港之间；
国贸80%分布在区域西部即金贸西路周边一带。
从本次调查整体来看，楼盘分布不均，集中于少数区域。
分析楼盘分布的成因，总结归纳以下几点：1）海甸岛是传统的居住区，虽不属于海口本埠，但相关居住生活配套却并不缺乏，同时又两面环海，居住生活环境较为优越。2）随着人们生活水平的不断提高，人们的生活消费观念、方式也逐渐发生相应的变化。收入水平相对较高的阶层开始有意识地选择市中心以外的区域做为自己的居所，以避开市中心的拥挤、灰尘与噪音。由于这一阶层有相应的能力来拥有自己所需要的便捷的交通工具，因此城市边缘地带、城市近郊乃至远郊都能成为他们的选择。滨海一线北临琼州海峡，分布有滨海公园、万绿园、西海岸带状公园等大面积公共绿地；
加之属于城市新区，各项规划指标控制得较好，建筑密度、容积率相对较低，绿地率则相对较高；
此外，海口市主干道滨海大道横贯区域东西，同时其南侧紧靠各项配套相对完善的国贸区域。因此，滨海一线正成为高收入者住所的重点选择区域，形成海口市的高档居住区。3）上世纪海南房地产泡沫给海口遗留下的半拉子工程在国贸占有相当比例，是该区域新楼盘开发较为集中的重要原因之一。大量的停缓建工程在政府处置政策及市场开发热潮的双重推动下纷纷复工建设，成为房地产开发的一个重要分支力量。另一方面，国贸区域虽然作为海口市乃至整个海南省的金融贸易中心的功能定位未能最终实现，但“金贸区”概念已深入人心，提到海口的高楼大厦，人们仍然会自然地想到国贸，而事实上这里依然是海口市高层建筑最为集中的区域。历经多年发展变迁，国贸的中高档居住、办公产业逐渐形成一定的规模，成为海口新兴的商住区之一。这里交通方便，各类配套设施完善，尤为重要的是这里集聚着数量众多的企业，其中不乏海口市的精英企业，以及相应的城市白领阶层。由于工作的需要，他们选择近地而居的意向较为明显。在以上两方面因素的作用下，国贸区域占有较大的楼盘开发量似乎是水到渠成的事。
4）相对于上述三区，老城区由于历经多年建设，开发空间已相当有限，秀英等其他区域因位置相对偏僻，交通及其他配套条件相对滞后，目前尚不属于热点地段。
??? 2、关于楼盘类型问题 在调查对象中，居住、商住物业占总数的93%，写字楼、办公楼仅占7%，且均位于国贸区域，其他区域无新建写字楼。居住、商住物业中，大部分为带电梯的高层建筑，占到97%左右（其中高档公寓约占27%）。别墅等其他房屋虽未列入本次调查范围，但其所占比例也较为有限。从样点显示现象基本可见，当前海口市的新楼盘开发以居住、商住占主导地位，同时，由以往的经济适用房、多层住宅占主要地位向高层住宅、高档公寓占主要地位转变的趋势逐渐凸现。
从样点商品房的类型分布来看，以住宅为主流产品基本可反映出海口市房地产产品类型的整体格局。即使是在房地产泡沫中所遗留的大量未竣工的写字楼，在近几年处置积压房地产的过程中，也有相当部分改建成了住宅公寓，开发商对投资写字楼普遍存在犹豫心理，缺乏足够的信心，因此新建的写字楼项目数量较为有限。国贸作为原规划的CBD，虽然未能如愿，但这里交通方便，办公产业相关配套较为齐全，同时分布有数量众多的中小企业，最具有海口市相对成熟的办公商贸氛围，因此仍是开发商开发建设写字楼的首选区域。
近年来，随着社会的发展，海口市的民营经济发展迅速，大量的民营企业通过租赁或购买写字楼作为自己的办公场所。该类企业大多为成长中的中小型企业，以各类咨询、代理企业为主，包括IT、房产、广告、设计等产业。企业规模不大，人员不多，资金实力相对有限，他们对办公场所的要求不需要豪华，而是实用，所以交通方便、价位中等、户型适中的写字楼显然最符合他们的要求。
??? 3、关于停缓建复工工程问题 开发楼盘中由停缓建工程复工的约占31%，新建楼盘所占比例约为69%，两者比例接近3:7。各区域停缓建复工工程比重见下表：
? 区域 国贸 海甸岛 滨海 秀英 其他 合计 总楼盘数（个） 10 15 8 3 6 42 停缓建复工工程数（个） 3 6 1 1 2 13 占区域楼 盘的比例 30% 40% 12.5% 33.3% 33.3% ? 占总停缓建工程的比例 23% 46.2% 7.7% 7.7% 15.4% ? 69.2% 30.8% ? ? 上表显示，各个区域中均有停缓建工程复工，但近7成集中于国贸和海甸岛两个区域。5个区域中，停缓建复工工程占区域楼盘总数30%以上的有4个。可见，停缓建复工工程除滨海一线外在各区域中均占有一定的比例，但无论从数量和规模上讲显然已不是建设的主流，这也从侧面反映出政府处置政策已有较好的成效，行政手段等主观因素在房地产市场中仍能发挥其应有的作用，然而更深层次的原因主要还是得益于整个房地产市场大气候的转暖、增热。
??? 4、关于楼盘的品质问题 根据调查数据统计，楼盘的建筑规模、建筑密度、容积率、绿地率等见下表：? 项目 建筑规模 建筑密度% 容积率% 绿地率% 新建楼盘 2-16万m2 40-55 1.5-4.5 30-50 续建楼盘 2千-11万m2 50-75 4-10 10-30 ?1）规模方面。新建楼盘一般比停缓建工程规模大。大部分新建楼盘规模都较大，单幢建筑大部分都可容纳100户以上，总建筑面积则普遍达到2万m2以上，部分有二期以上项目建筑面积则达到10万m2以上。如丽晶海景花园总建筑面积为12万m2，奥林匹克花园总建筑面积接近15万m2，世贸雅苑仅三期工程建筑面积就达到16万m2；
宝安江南城总占地面积达600亩，绿色佳园四期规划用地面积也有400多亩。
相对而言，停缓建工程的规模要小得多，由于受原规划条件的限制影响，大都是在原规划基础上续建完工。有相当部分由于受政府的规划管控，或者是开发商为适应市场消费需求，适当调整了建筑密度、容积率等标准，同时相应增加了绿化率。
2）建筑密度、容积率、绿化率及其他配套方面。新建楼盘的各项指标均明显优于续建楼盘，小区配套也较为齐全。大型的楼盘一般设有会所（配套休闲吧、健身房、超市等），有游泳池的比例也较高，甚至部分楼盘还有自己的温泉泳池，如世贸雅苑、悠生海华、港湾花园、北海岸88号等。各小区一般均辟有专属绿地，配套风情园林，绿地率相对较高，与此相适应的是建筑密度也得到控制。
3）其他方面。除上述因素外，值得一提的是，相对于以往楼盘，新楼盘更注重了建筑的通风、采光、房间布局的美观大方以及建筑面积的有效利用等，同时注入了一些流行元素，比如出现了错层等新的户型结构。
综上，新楼盘无论是从建筑规模，建筑密度、容积率、绿化率及小区配套等方面，还是从自身内部设计和建筑质量等方面均有较大的改善：规模逐渐向大型化，配套向合理、全面化，设计向实用、美观时尚化发展。这在一定程度上得益于“非典”的影响。“非典”对海南省的房地产业而言，机遇大于挑战，形成一个非常好的契机。因为“非典”不仅让许多人改变了卫生习惯，也让更多的人认识到生活环境和居住品质的重要性，生态健康住宅日益受到人们的关注，原本停留在理论界的带有学术色彩的“健康住宅”逐渐成为普通老百姓所知晓的概念，同时形成强有力的消费需求。
以上说明了海口的住宅消费结构发生了较大的变化，这也体现了消费者对人居环境（包括人文环境、地理环境、文化氛围等）认识和要求的提高以及开发商关注市场需求意识的加强。
??? 5、关于户型问题 据调查人员了解，面积在60m2以下的小户型以及面积在150m2以上的大户型销售量均较为有限，而面积在80-110m2之间的中等户型较受欢迎，销售情况良好。
中等户型热销有其客观原因：小户型及大户型的消费者数量均未占优势，前者主要是单身一族或者是两口之家，其购房目的主要是作为过渡方式，而后者则大多具有较强的资金支付能力。相对于前述两者，80-110m2之间的户型的消费者在数量上占有较大比例。此外，由于面积相对适中，总售价不太高，一般购房者较易承受。部分购房者可以一次性付完房款，即使是通过分期付款方式，其月供也相对较低，消费者的还款压力也相应要小一些。
??? 6、关于楼盘价格问题 1）销售起价（名义价，部分可打折） 根据从各楼盘销售处得到的数据，调查人员对其进行统计处理后汇总成下表：
? 价格区间 （元/m2） 所在区域（幢数） 所占 比例（%） 10 8 15 3 6 ? 国贸 滨海 海甸岛 秀英 其他 100 1000以下 0 0 0 0 0 0 1000-1500 0 0 0 1 1 4.8 1500-2000 3 0 8 1 4 38.1 2000-2500 3 0 2 0 1 14.3 2500-3000 2 7 4 1 0 33.3 3000-3500 2 1 1 0 0 9.5 3500以上 0 0 0 0 0 0 上表（均为毛坯房价格）显示，价格区间在1500-2000之间的楼盘所占比例最大，其次为2500-3000之间，两个价格区间约占总数的71.4%。1000元以下，3500元以上没有统计数字。1000-1500元、3000-3500元所占比例小。由此可见，海口新楼盘整体价格水平（起价）介于1000-3500元之间（不含别墅价格），呈中间大两头小橄榄形状，价格密度区间为1500-3000元。根据以上两表，整体楼盘平均销售起价自高向低依次是：
? 区域 滨海 国贸 海甸岛 秀英 其他 价格（元/m2） 2813 2400 2184 1918 1750 ?2）层差价 以上楼盘起价均以最低层的居住用房为标准（一般为2-4层）。在新建楼盘中，带电梯的高层楼盘占了大多数，因此售价均存在楼层差异，不同楼层价格也不同 根据调查人员的统计，高层建筑楼层一般介于17-32层之间，而以20层左右居多；
层差价在10-100元/m2之间， 40-60元/m2的层差较为集中。如按3层起，平均最高楼层为20层，层差价为50元/m2测算，则可推算出整体楼盘的层差总价：（20－3）×50＝850元/m2。
3）最高价 最高价等于起价加上层差总价，则根据上述数据，可求得各区域楼盘的最高售价：
区域 滨海 国贸 海甸岛 秀英 其他 价格（元/m2） 3663 3250 3034 2768 2600 ?4）均价 整体楼盘的均价即为起价与最高价的平均价格。则，各区域楼盘均价自高至低为：
滨海（2813＋2813＋850）/2＝3238元；
国贸（2400＋2400＋850）/2＝2825元 海甸岛（2184＋2184＋850）/2＝2609（海景房均价基本上不低于（2500＋2500＋850）/2＝2925元） 秀英（1918＋1918＋850）/2＝2343元 其他区域（1750＋1750＋850）/2＝2175元 区域 滨海 国贸 海甸岛 秀英 其他 价格（元/m2） 3238 2825 2609 2343 2175 ?楼盘价格基本遵循由北向南、自海边向里地逐渐降低的规律：即海景房价格最贵，滨海一线尤其高居榜首。楼盘价格走势见下图：
??? 7、关于楼盘销售状况 据楼盘销售人员反映，大部分楼盘销售情况较好，平均销售率在50%以上。上述数据不排除销售人员营销“造势”策略的成份，但整体销售率较高却是事实，尤其是高档楼盘，销售率普遍达到70%以上，有的楼盘是开盘不久便告售罄，有的楼盘则是尚未开盘就预订出大半。据销售人员介绍，预订（或者意向购买）比例一般约占销售率的三分之一左右。
房屋价格的成本构成主要包括地价、建材成本等。虽然当前房屋销售价格增长与地价、建材价格上涨有直接的关系，但需求的拉动也是一个重要的杠杆。房屋销售价格最终由市场需求决定，需求市场的强劲增长促进了销售市场的日益走强。销售市场状况良好，反映出房地产市场需求处于旺盛阶段，是市场升温的有力信号。
??? 8、关于楼盘的建设规划状况 在调查对象中，项目在建或规划建设二期以上的占28.5%左右，有的项目甚至有三、四期。
2004年是海口房地产全面、持续、大幅升温的一年，在整体市场回暖的条件下，受销售旺势的影响，在用地条件允许的前提下，开发商大都有意持续投资，以期获取更大利润。
开发商对项目进行的分期建设，虽然受行政因素、资金等方面的影响，但也反映出开发商对市场需求的认知程度及其判断能力的提高以及对市场风险防范意识的加强，投资趋于理性，不一哄而上，而是遁序渐进。
??? 9、关于购房消费群体问题 海口市的房产消费者按地区划分，简单可分为岛内和岛外两类，岛外又可分为内地、港澳台地区以及国外3类。据销售人员介绍，岛内、外消费者约各占50%。
根据销售人员提供的有关数据，调查人员对消费者在房产面积、所在区域等方面的选择进行了统计，根据统计结果发现，就面积而言，无论是岛内岛外消费者，选择80-110m2的中等户型的所占比例均最大，远远高于对其他面积的选择比例；
就区域而言，消费者明显分化为两类：第一类消费者的目标定位在高档楼盘，其选择范围包括滨海一线、海甸岛和国贸区域的海景房以及其他区域品质较好的楼盘。该类消费者中，岛外人士多于岛内人士；
第二类消费者目标定位在普通楼盘，交通方便、生活、商业、文化设施较齐全的热闹地段受到欢迎。这类消费者以岛内人士为主。
消费者对房产所在区域的选择实际上也反映出他们在消费能力以及消费目的方面的差别：1）从消费能力看，第一类消费者一般经济条件相对较好，消费能力较强，在海口的楼盘中，他们看重的是海的元素，喜欢环境清幽的地段，对海景、水景等概念有明确的消费需求。而第二类消费者主要是普通工薪阶层，他们经济实力相对有限，因此中低档商品房是他们的理想选择。2）从消费目的来看，第一类消费者大多为二次置业，该类消费者中的岛内人士目的主要在于对原有住房的更新升级，岛外人士则有相当部分是用于休闲度假或者养老。另外，岛内岛外人士还有一个共同目的，就是用于投资；
而第二类消费者大部分为首次置业，主要用以居住，纯投资动机较小，休闲度假或者养老所占比例更小。
由于岛内、外购房者所占比例基本相当，因此开发商应针对他们不同的实际需要对所开发的商品房合理搭配，避免盲目跟风，不能一味追求建设高档楼盘，防止供需脱节断链，才利于房地产地市场的健康发展