上海房产市场 政策/调控 商品房销售合同网上备案信息随之公开透明 切断“内订”炒房后路 新闻晨报 2004-3-31 昨天，上海市网上房地产备案登记系统正式开通。随着新建商品房销售信息的透明公开，以往市民买房碰到的“内订”炒房、开发商人为惜售、房子“一女二嫁”等现象有望得到彻底解决。
《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》实施后，本市新建商品房的预售和销售，都将进行合同网上备案和登记。开发商申请办理预售许可证的同时，就要向市房地产交易中心办理网上备案登记用户认证手续，还要申报商品房拟销售的价格。备案登记的楼盘信息，市房地产交易中心将向社会公布，其中包括楼盘即时发生的已售房屋和可售房屋信息、房地产抵押、查封等权利限制情况，商品房拟销售价格等相关信息。
业内人士认为，这一办法施行后，部分开发商先“处理”差房子、好房子卖高价的人为惜售行为将得到遏制。而“内部关系”订房、炒房套利也将难以实现。同时，“一女二嫁”、一房多卖的现象也有望杜绝。以往开发商藏着掖着的销售信息公开，解决了购房者与房产商之间的信息不对称，能够真实地反映市场需求，对于市民来说，买房将可从容选择。
此外，存量房交易合同网上备案系统也已进入研发阶段。备案系统以后还将为金融、估价、担保等中介服务机构进入交易平台进行信息查询服务提供标准接口，并接受市民委托承担购房房款的托付监管等业务。
▲Top 商品房销售合同备案登记 “网上行”渐行渐近 新闻晨报 2004-4-1 完备信息2个月后见分晓 记者随即接通了上海房地产交易中心的电话，据上海房地产交易中心蔡顺明主任介绍，新规定虽然在3月30日起实施，但网上信息完备还有一个过程，今年3月30日后获预售许可的楼盘信息，将逐步按次序上网备案；
之前开盘的盘子销售剩余房信息，将经过为期2-3个月的清理过程逐步上网。购房者要通过该网获取完备可查的备案信息，还需等待2-3个月。
据蔡顺明介绍，将商品房销售合同网上备案，购房者就可以通过网络查询到所想购商品房从预定到签订销售合同之间的明细情况。同时，因为通知规定，新建预售和现售的商品房均须进行合同网上备案和登记，商品房的可供应量就很透明，购房者可直接要求购买未售出的任何网上备过案的商品房。
已售房屋信息也可即时在网上反映出来，一套商品房曾经历过的买、卖、退等全过程一一可查。投机炒房和炒楼花的买卖信息一目了然。以往购房预订时开发商对诸如房屋被抵押、查封等情况不讲清楚，到了交易时就会发生矛盾，新规定强调买房预订和销售都用相同的示范合同文本，并在网上备案，规范了预订和销售，因为定金合同也必须使用示范文本。网上备案也方便了老百姓登记。以前购房者需要手工填写登记申请表，新规定实施后，登记表和合同一并可以在网上解决，购房者只要签字就可以了，交易中心的窗口可以直接在网上把登记表吊过来，既提高了窗口的工作效率，同时方便了购房者。
据悉，凡在2004年3月30日之后取得商品房预售许可证的，应全部纳入合同备案系统进行签约；
2004年3月30日之前取得预售许可证或房地产权证（大产证）的，房地产开发企业应在2004年6月1日之前，到市房地产交易中心办理入网资质认证，未销售的商品房纳入合同备案系统销售；
凡在2004年6月1日以后签订的销售（预售）合同全部纳入网上签约范围。该《办法》的实施，对老百姓购房和房价有何影响？业内人士认为，该《办法》中一些关键词值得关注。
预定预约被明确禁止 福纳公司地产研究总监杨子江认为，此前，开发商的各种信息在交易中心登记之后，就告一段落了，一般购房者很难知道诸如已售楼盘的套数、平均价格等“敏感信息”。根据《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》第八条规定，凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。“也就是说，以后如果售楼处再称房子已经卖没了，购房者就可以上网查个究竟了！”此外，据分析，《通知》再次明确了开发商在取得商品房预售许可证前，不得以预订、预约等方式进行销售活动。这样，这对时下流行的内部预定、预约登记甚至一些违规集资行为无疑是一剂“猛药”。
时间差使信息不同 “售楼处和交易中心两个现场的之间的时间差，是一个值得关注的问题。”绿地集团项目营销总监万国在接受采访时表示，登记时间的滞后性将使售楼现场和网上登记之间存在一定的信息差别，这应该引起购房者的注意。也就是说，在开发商和购房者签订了销售合同以后，仍然需要一个月左右的时间才能到交易中心备案登记。这段时间内，购房者在售楼处看的信息是该套房屋已经卖掉，而上网查询的结果可能却是没有卖掉。这个“时间差”的问题会因为工作流程、效率的不同而不同。他还认为，开发商的一些必要的销控手段并不一定就是囤积居奇，在市场经济中对于任何一个企业来说都是有一定的必要性的。对于该《办法》是否会影响到短期内的市场供应量或者房价的问题，万国认为，因为这一政策是一个建设性的长效措施，基本不会影响短期内的市场。
拟销售价格开发商可变更 对于购房者最为关注的房屋价格问题，《办法》中也只是规定了开发商可以在调整后即时在网上变更，“价格是由开发商来定的！想卖得慢一些，开发商完全可以将价格调高就可以了，毕竟，房价的确定权掌握在开发商手中。”一位不愿透露姓名的开发商对记者说，在房屋价格控制上，《办法》中的相关规定显得很无力，实际上这个问题也完全是由市场调控和企业自身决定的。这位开发商说：“没有规定一个基数和浮动比例、时间等等，这很难控制一些恶意抬价的现象！” 协商权购房者更少余地 “个别开发商可能利用这个《办法》，来削弱购房者现在仅存的一点协商权！”金世永业律师事务所上海分所丁曙光律师表达了自己的担心。他说，一旦开始实施合同网上登记备案以后，如果购房者想和开发商讨价还价一番，售楼人员很可能会有些不耐烦地说：我们的合同都在网上呢，先看清楚了再决定买不买好了！这样，购房者现在仅有的一些协商权利恐怕也很难保住了。
▲Top 动态/分析 一周楼市综述 上海将适度调控楼市 新闻晚报 2004-3-31 近日由国家发改委、监察部、国土资源部、建设部、审计署组成的全国土地市场的联合检查验收组已经成立，将从3月底开始，集中对各省（区、市）的土地市场整顿治理状况进行阶段性检查验收，对达不到治理整顿目标要求的，要求责令改正，并在整改期间暂停受理该地区的用地报批。
据中房上海指数办公室最新调查显示，2月，中房上海综合指数为1195点，较上月上涨17点，升幅为1.4%。其中中房上海住宅指数为1145点，较上月上涨17点，升幅1.5%。
针对上海房价一再上涨，以5118元/平方米的价格位居全国之首的情况，市府发言人焦扬表示，上海房地产市场的市场化程度相当高，房价在一段时间内出现波动也是正常的，但同时市政府也已将对房地产市场进行适度调控列为今年的重点工作之一，以此确保上海房地产市场健康、有序的可持续发展。
市府适度调控楼市的公开讲法，这已是第二次，既然此举已列为今年市府重点工作之一，那么会有措施出台几成定局。当然，市府发言人对上海楼市整体发展势头依然健康的基调也很重要，它说明“调控”的目的不是使市场回落，而是让市场“退烧”，让房价上涨的“步伐”尽可能慢下来。
本市旧房屋综合整治计划已经出炉，20年前建的旧房屋将在今明两年全部得到整治。今年全市将投资两亿元，启动1100万平方米的旧房屋综合整治，25万户住着老公房的居民将因此受益。
市政规划方面，继去年下半年徐汇区政府赴港推介之后，本周虹口区政府与四川北路沿线开发商也亲临香港，路演四川北路商业街的新一轮改造，预计将用5-8年完成约17个项目。此行合作意向金额达40亿元人民币。
环保整治方面，今年将投资190亿元，重点是“两大区域三个地区”，即“黄浦江上游水资源保护区”和“内环线内区域”，以及“吴淞工业区、桃浦工业区、吴泾工业区”等。而绿化方面则是中心城区大型公共绿地，即“两横一纵”景观生态走廊，3块楔形绿地等。在房价日益走高之时，楼房附近的生态环境成为性价比的重要影响因素，所以购房者应十分留意这方面的信息。
本周新盘继续放量，尤其集中在闵行、宝山、松江等外环地区。
闵行区，蔚蓝城市两栋D型房双抱楼面世，面积在96-150平方米左右，售价7200-8200元/平方米；
新梅莘苑推出8层电梯房，价位在6800-7800元/平方米左右。
宝山区，宝莲湖景园位于绥化路，二房面积为116-130平方米，均价4800元/平方米；
锦秋花园三期，由联体别墅组成，总价90-112万元。
松江，珠江新城发售中央公园第一排高层，二房面积为102平方米、105平方米，三房面积144平方米，售价4200-5000元/平方米；
安亭新镇公寓房登场，价格在5800-8800元/平方米左右。
闸北区，歌林春天位于宜川路，均价8500元/平方米；
虹口区，四季·沙龙公寓由精装修、小户型组成，单价8000元/平方米；
嘉定，利富商贸大厦则为商铺业态，面积在25-80平方米，售价5380-9600元/平方米。
▲Top 香港房地产管理服务将大举进沪 房地产时报2004-03-29 随着C EPA 协议今年起实施，香港房地产管理服务企业将加大进沪步伐，全面参与上海房地产市场各个环节的业务。日前，在上海国际商会举办的座谈中，市政协港澳委员、上海国际商会副会长、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长兼总经理屠海鸣建议，在上海建立香港工业园区，为香港中小企业在沪发展创造条件。
近年来，港资在上海房地产市场的开发占总量的10％以上， CEPA 协议将吸引更多服务类房地产中小企业进沪。作为香港的经济支柱，香港的中小企业有29万家，占全港企业机构总数的98％。据统计，目前在沪投资为10150 家，六成是在香港具有一定规模的大型企业。根据C EPA 协议，今年起，香港房地产服务公司可以独资形式在内地提供高标准房地产（豪宅）项目服务，并提供以收费和合同为基础的房地产服务，主要是房地产管理服务。这些新举措将大大吸引香港发展商、代理商及相关专业加快进军内地的步伐。
香港中小企业来沪，对上海房地产业服务领域将产生深远影响。香港的服务业水准较高，对上海很有借鉴作用。房地产管理服务业包括估价、规划、物管、中介、建筑及室内设计等。屠海鸣建议，在上海设立专门的场馆、通道、平台，使更多的香港中小企业得以利用原有的生产技术、产品网络、管理经验和销售渠道等。他介绍，目前“政府推动、民间联动、以市场为导向、以企业为主体”的沪港合作模式已受到香港中小企业的广泛关注。最近的调查表明，香港的中小企业投资珠三角地区的传统习惯正在悄然改变，逾半数的香港中小企业明确表示对长三角地区、对上海投资有浓厚的兴趣。
▲Top 节能综合指标领先 本市首个生态小区开工 房地产时报2004-03-29 生态型住宅能大大节约能耗，万科·郎润园充分显示其优越性。该小区是本市第一个通过房地局、环保局评审的生态型住宅小区，日前在闵行区七宝镇正式开工。
根据《上海市生态型住宅小区建设管理办法》的规定，万科房产对朗润园小区的布局、绿化、环保、资源综合利用、以及住宅节能、隔声、日照、通风等精心设计、周密规划，各项指示达到一级生态型住宅小区的标准。该小区综合应用了26项新技术，达到10个领先，在节能方面尤为突出。
节能方面体现了“一次投资、长期受益”的优越性。小区内的小户型公寓和会所采用太阳能集热系统，每年可节电37.5 万千瓦时。按民用电价0.61 元/千瓦时，每年可节约电费23万元。对小户型的业主来说，这方面的支出为零。按三口之家计算，每年节约能耗费一千元左右。小区的建筑外墙采用聚苯板保温体系，即热工性能好的外门窗和新型墙体材料，并用双层中空L OW － E 玻璃。同时，采用高能效比的空调机，使每户空调能耗是常规居室的一半。
此外，朗润园还采用雨水收集、中水回用系统；
垃圾袋装、分类存放、上门收集、有机生化处理；
屋顶绿化、垂直绿化、绿化遮阳棚等绿化系统；
新风系统、变压式止逆烟道、燃气泄露报警系统；
区内布置人工湿地、人工湖、天然河道水达三级标准。用这一系列的措施确保居住环境、居住空间、室内环境质量、热环境、声环境、光环境、水环境满足一级生态住宅的要求。
▲Top 动迁成本促动世博会用地调整 浦西减少浦东增加 上海青年报 2004-03-31 上海世博集团董事长戴柳昨天透露，上海2010年世博会的规划占地面积正在调整，预计新的规划面积将比原先增加1-2平方公里左右，其中浦东增加到5平方公里左右、浦西缩减到1.44平方公里左右。这虽将增加世博会需要动迁的土地，但也将带来更多世博商机。
浦西减少浦东增加 昨天下午，来自香港、上海和长三角地区的100余家企业代表在上海参加“沪港共论世博商机论坛”，寻觅2010年世博商机。上海世博(集团)有限公司董事长戴柳透露说：“2010年世博会规划占地面积将比原规划的面积有所增加，其中浦东将增加到5平方公里左右，而浦西将缩减到1.44平方公里。”但是，出于世博报告正在提交和规划尚未完成等原因，戴柳不愿谈及更多细节。
据了解，按照2010年世博会原来的规划，在黄浦江两岸，上海市政府将规划出4平方公里左右的土地，用来完成2010年世博会的场馆建设，其中浦西约占2平方公里左右、浦东约占2.3平方公里左右，总的陆上面积约为4平方公里左右。
动迁成本促动调整？ 戴柳还透露，目前世博会已经进入筹办的第一阶段，这一阶段将持续到2005年底，其工程量主要包括地下、交通、后续和动迁等，其中动迁的工作相当繁重。据昨天参加论坛的有关人士透露，由于浦西是老城区，动迁任务相当繁重，每平方公里的动迁成本比浦东高很多，这可能是改变原规划面积的一大原因。
世界著名工程公司──柏诚工程亚洲有限公司董事梁广灏先生昨天在论坛上透露，根据香港贸发局方面的权威数字，世博会工程将需要资金30多亿美元，其中的36%的将由私人方面提供，21%将由银行提供，其余的部分将由国家、上海市政府和国有集团筹集。
▲Top 价格波动不大 房源趋于稀缺 沪上老洋房市场交易平稳 解放日报2004-4-1 来自史丹福老洋房租售中心的有关统计资料显示，过去的2003年，该公司花园洋房成交15套，新式里弄成交25套，老式公寓成交17套。而在这些老洋房购买客户中，投资者占71.4%，自住者仅为28.6%。
据了解，许多投资者在购入老洋房后，会再投入一部分资金对其加以修缮、改造，然后将其出租，以此来获取投资回报。一般的修缮、改造，对老洋房不会造成太大的破坏，但有时为了符合投资的目的要求，多多少少会对房子进行一些必要的改动。而老洋房都是些具有历史价值的“老人”，保持着旧时上海的风貌，列入保留、保护建筑的，一般都有60年以上房龄，有的甚至高达80至90年。由于人为损坏及自然老化，许多建筑整体结构已遭到破坏，这对老洋房来说损害不小。
上月，市房地资源管理局曾发出通知，规定凡列入本市优秀历史建筑保护范围的建筑，经营单位一般不得进行房产处分，确因特殊情况需要转让产权的，应事先报请原授权单位上海市房屋土地资源管理局审核，未经核准，市、区房地产登记管理部门不得办理上述房地产权利的转移、变更登记。
对于此项新政策的出台，史丹福老洋房租售中心有关负责人日前在接受采访时表示，新政策对老洋房的转让提出了更多限制要求。这表明政府已越来越重视老洋房市场的经营管理，开始调整一些不符合老洋房特性的市场运作。另一方面，由于去年老洋房市场交易火爆，曾一度出现价格虚高的局面，新政策的出台，也能有效抑制老洋房价格违背市场原则而一路攀升，以此来控制老洋房有价无市的局面，使市场消费更趋于理性。
该负责人同时指出，新政策出台后，市场上符合要求、可以交易的老洋房数量会相对减少，房源将趋于稀缺，但对老洋房的价格波动不会造成太大的影响。一些钟情老洋房的客户由于受到买卖限制的影响，可能会转而依靠租赁来实现其儿时梦想。
▲Top 杨浦二手房市场趋活跃 房地产时报2004-03-29 目前，杨浦区二手房市场呈现出价格不断走高、业主认可度增强和品牌中介进入的特点。
商业发展和交通便利，带动杨浦二手房价格开始反复走高。近年来，杨浦房价上涨的主要推动力是交通改善和商圈的成熟。从商业发展来看，杨浦老牌的商业圈控江路、鞍山路商圈日渐繁华，极大地满足了杨浦人的休闲、购物需求。一旦五角场商圈建成，周边房产价格将上一个台阶。从交通状况来看，高架线、明珠线、大连路隧道的建成已极大地改善了杨浦的交通状况，一旦地铁M8线、淞沪路拓宽工程完工，杨浦将成为高架、轻轨、地铁、隧道和市政道路等“五位一体”的立体交通网络，大大缩短了杨浦到其他中心城区的时间，从而令过去的“死杨浦”变“活杨浦”。控江路商圈、五角场商圈及M8线的沿线地区的二手房，将成为市场关注的主要热点。
上家的期望值与下家的心理价位有一定差距。正是因为看好杨浦市场，现在上家的挂牌价格普遍偏高。一般房型、楼层较好的房源价格都已挂到7500 元/平方米以上，直逼8000 元/平方米大关。然而，求购者的需求大多是7000 元/平方米左右的价位，这样就造成了双方心理价格的落差。虽然杨浦的房产市场将被长期看好，但要让所有的购买者目前就接受出售方的期望价格，还有一个认可的过程。
一些品牌大中介公司的进入，使杨浦房地产市场交投开始活跃。过去，杨浦因为中、高档楼盘较少，所以一些品牌中介公司都无意进驻杨浦。现在，随着杨浦中、高档楼盘的增多，一些品牌中介公司也开始关注并进入杨浦这个市场。这些品牌中介公司以其专业的经验，让客户从优质的服务中得到实惠，并带动杨浦二手房市场交投迅速活跃。
▲Top 开发商 绿地集团：绿地国际生态社区 引进中福会幼儿园 中国福利会与绿地集团将合作创办中国福利会绿地生态幼儿园，双方日前正式签订了协议。
中国福利会绿地生态幼儿园，位于沪宁高速上海郊环线口的绿地国际生态社区内，占地42亩，总投资4000余万元。绿地集团将全额投资并按照国际一流标准进行建设，由中国福利会负责进行教育教学管理，保证办园质量和师资能力达到上海市的优秀教育水平。该园预计今年8月开工，明年9月对外招生。
上海绿地集团是中国500强企业，上海房地产的龙头企业。长期以来不仅致力于上海城市绿化建设，11年来累计建设城市公共绿地共265公顷，建成了陆家嘴中心绿地、外滩滨江绿带、延安路江苏路绿地广场等一些城市标志性建筑；
同时热心于社会公益事业，在拥军、助老、助学等方面累积出资5000多万元，树立起良好的企业形象。近日，绿地集团还捐资300万元，赞助颁发宋庆龄樟树奖。
此次中国福利会幼儿园落户的地点绿地国际生态社区，是上海绿地集团计划投资200亿元开发建设的大型国际生态社区。目前1800亩已经开工建设，500亩低密度住宅将于今年年内交付使用。在未来十年中，绿地集团将在绿地国际生态社区内建造以多层、低层低密度住宅、商务别墅为主的住宅产品，以及包括四星级酒店、国际学校、国际康健中心、度假中心、会议中心、大卖场、体育场等配套设施。
▲Top 招商地产：推出多项精品物业 证券时报 2004-4-1 延续扩张战略 铸造地产品牌 3月26日上午，招商地产在深圳五洲宾馆举行了2004新产品发布会。会上，招商地产相关负责人、资深建筑师向近百名新闻界人士及同行介绍了招商地产2004年度推出的新产品。
招商地产：年度供应量最大 今年20周岁的招商地产迎来了发展的高潮，开发的项目在深圳、外地全面开花。在延续2003年全国扩张战略的同时，仅深圳大本营就有8个项目入市，其中5个项目销售，3个商业项目租赁。招商地产已经成为深圳供应量最大的地产商，推出项目总建筑面积近100万平方米。同时，招商在今年的产品线也特别丰富。产品既有近万元单价的高端项目半山海景·兰溪谷，也有面向都市白领的小户型招商城市主场；
既有大型成熟的居家型社区海月、花园城三期，也有面向外籍及商务人士的高级租赁物业泰格公寓等等。
半山海景·兰溪谷的面世，为招商地产今年的大开发奏响了序曲。3月20日，半山·兰溪谷产品推介会及VIP卡认购活动在美伦会所多功能厅隆重举行。也许正是缘于理性的分析，还有招商地产品牌的号召力，推介会现场爆棚。推介会后的VIP认购更是把现场气氛推向高潮，2000多人次的意向客户，不仅充分证明了兰溪谷产品的魅力，同时再一次验证了市场对招商地产的信任度。
即将于春交会面市的花园城位于蛇口这个最富欧洲气质的小镇中心，步行范围内荟萃蛇口所有的精彩成熟配套。而花园城三期处于整个花园城最核心位置，总建筑面积达13万平方米，它尊重和延续蛇口的建筑文脉，秉承"生态开发"的理念，小区周边的荔枝林被完整的保存，花园城三期引进开放式街区理念，聘请法国著名设计师规划设计风情商业街，营造出代表蛇口小尺度文化街区温情、亲切、悠闲宜人的商业氛围。开放式街区规划，使人与人更多沟通，生活更多享受，尽享蛇口浓郁的国际化生活氛围。
以“海风一路吹回家”为主打广告语的海月一期，启动了深圳人置业后海的序幕，使后海成了现今深圳人置业的首选地域之一。2002年正式发售的海月二期，以其内在之美，荣获“后海楼王”、“后海标志性住宅小区”， 海月三期将在总结一期、二期经验的基础上，以更高的品质、更好的服务推向市场。正在热销的阳光带海滨城二期，目前销售已近60%。成为南硅谷核心大盘，其双城生活模式吸引了大批市区的白领精英。此外，即将于下半年发售的蛇口以外首个小户型精品城市主场，其创新的设计风格、产品多功能弹性空间亦引起了与会人员的强烈关注。招商地产2004年必将是繁忙的一年，也必将是收获的一年。
尤其值得一提的是，招商地产今年经常性盈利物业将占据一定的比重，这也是招商地产“产业地产”的一大特色。招商地产的大本营蛇口在工业区成立25周年之际，利好不断，继蛇口太子路改造成功、海上世界经过花费8800万元重新改造再度起锚，日前又传来好消息，深圳市将投资1.1亿元打造大南山福寿景观。加之西部通道、望海路、沿江快速干线明朗，业内人士分析，在周边配套设施不断利好的影响下，蛇口片区的地产价值将被再度抬升，正在形成的新蛇口生活圈将成为引领深圳显赫生活的制高点。招商在整个蛇口片区将有大量商、住物业推出市场，其中有真正尊享国际酒店式管理的泰格公寓、异域风情的餐饮总汇太子广场，还有花园城二期Shoppingmall等等。
20周年：品牌扩张的契机 2004年，招商地产走过了整整20年。从最初的职工福利房和单身公寓开发开始，到写字楼、商业物业、工业物业以及别墅、大规模商品住宅小区的开发，其住宅产品在各个不同时期均有不同的特点，其规划、品质的变化、进步，是浓缩了的中国现代房地产发展史。1984年招商地产在蛇口推行住房商品化，引领全国之先；
1998年，首推“家在蛇口”社区综合开发理念、辐射内地；
2002年，招商地产成为全国第一家聘请360度品牌管家的地产企业。从2000年开始，招商地产开始走出蛇口；
从2002年开始，招商地产开始进入全国发展战略的实施阶段，开始在全国布局，并向土地市场进军、发展。
着眼未来的发展，招商地产传承了招商局的血统，同时传承了深刻的社会责任感。招商地产以社区综合开发模式辛勤耕耘，精心营造了一个优美温馨的海滨家园。招商地产开发和建设了蛇口11平方公里的土地，并在国内多个大中城市投资开发大型的房地产项目，成为一家集开发、设计、监理、物业管理为一体、物业品种齐全的房地产集团。
招商地产认为，一个城市，一个区域、一个社区、一幢建筑的生命力，就在于它是可以持续发展的，与时俱进的，可附予更多价值的。因为，招商地产作为招商局麾下的企业，在新的发展时期，必然要承担新的历史使命和社会责任。招商地产多年积累的社区成片开发理念，既体现居住与产业之间的良性互动和有机结合，也体现了招商地产以社会的和谐为己任，追求人与人、与城市、与建筑、与自然的共荣共生，关注环境，关注人的生活，关注社会的发展。
今年，加上已经在建的各个项目，招商要开发的项目共21个，其中区外项目8个，总在建面积接近200万平方米，总投资额预计将达到60亿，因此2004年将是考验招商项目管理水平的关键一年。招商地产是一家市场化较早的大型地产公司，它拥有一群内秀儒雅且富有激情的人，招商这几年处于急剧上升的通道中，一直在不断探索、创新，努力打造属于“招商制造”的产品线，建立自己的产品标准、管理标准。2004年，借20周年庆之际，招商加速实施品牌的异地扩张。可以说，今年推向市场的各种类型的精品物业，是向20周年的献礼，更是承载了品牌输出的功能。据了解，招商有意将花园城、海月等楼盘作为异地复制的实践者，形成跨区域连锁品牌。
▲Top 上海联合置业：港澳台商关注浦东物业“浦东世纪花园”开发生态居住文化家园 人民日报海外版 2004-03-27 在近日举行的“2004年上海十大投资潜力楼盘”研究与发布活动中，由浦东上海联合置业有限公司开发的生态居住文化家园“浦东世纪花园”，荣膺“最佳价值楼盘奖”。
据悉，在上海近年的房地产开发中，围绕着占地140余公顷的浦东世纪公园，迅速形成一个比浦西古北新区更具生态环境和投资增值特征的高品质生活区域。
浦东开发开放以来，世纪公园成为上海最大的城市生态公园。浦东新区政府为这一区域赋予了世界水准的现代生活资源，也定义了住宅物业的高起点水准，被全球众多媒体誉为“浦东的纽约中央公园”。这种与世界同步的外部资源、环境、交通、配套，不仅成为住宅物业开发可见的附加值，而且保证了未来永恒的生活品质标准。
此前的两年间，开发商不惜巨额成本赴港、澳、台等地做现场房产展示交易会，一方面着力销售精品楼盘，一方面此举产生出带动浦东其他房产开发商的连带效应。仅从成交的销售分析额中可见一斑：一类是“港、澳、台上海人”；
另一类为港、澳、台三地的本地客户；
还有一类是工作在上海或两岸三地频繁来往的“世界公民”，他们对上海较熟悉，并且对沪上物业有相当了解，这类客户受上海或国际媒体影响较多，是开发商所有开发项目的重要客户群体。
目前，开发商将赴东南亚举办二期18万平方米涵盖高档高层住房和精品别墅的房产推介会，同时还将隆重推出开发于孙桥农业生态园区的高档别墅群。
该公司总经理黄兆伟先生坦言，目前，公司开发的二期版块销售率已过70％，境外人士约占80％以上。举办这样规模的活动是希望在上海、在中国以外的国家和地区，有更多的商业精英能够了解浦东并选择在此投资。
▲Top 世茂滨江：请第三方认证全装修房质量 世茂滨江二期做法获肯定 房地产时报2004-03-29 发展商请中立权威的第三方认证全装修房质量，对每户公寓的装修质量和空气质量进行全面检测。日前在上海召开的“上海新建住宅全装修质量控制体系研讨会”上，建设部住宅产业化促进中心、中房协、市房协和市住宅产业协会的领导、专家，对世茂滨江花园二期实施“住宅全装修质量控制体系”做法给予肯定。参加研讨会的全国三十多家媒体也对此给予关注。
据介绍，世茂滨江花园在经历了与第一期（2号楼）个别业主有关装修质量的纠纷后，发现在精装房的室内装修标准中，开发商与使用者之间总会存在很多分歧，中立权威的第三方认证变得十分必要，同时也可进一步加强施工管理和工程质量的监控。为此，他们从开发第二期（3号楼）开始，邀请权威测量机构针对每户公寓的装修质量和空气质量进行全面检测，出具质检报告。
世茂的做法包括“5道程序选材”、“5方检测”、“5方验收”及“室内双标百分百检测”。5道程序选材，即所有具备有效证明文件的材料进入工地后，还要经过5道抽样检查程序。5方检测是对于结构和装修施工阶段的隐蔽工程，以及装修施工阶段的饰面工程验收规定。
“室内双标百分百检测”是除了在竣工备案中严格执行建设部有关质量标准外，在房屋交付前，一并邀请上海市室内装饰质量监督检测站检测装修质量，上海市建筑工程质量检测中心等权威检测机构检测空气质量，对检测合格的房屋由检测部门颁发装修质量合格证书，在交房时一并交给消费者；
对检测尚不合格的，根据相关标准再进行修改，直到合格为止。
▲Top 商业房产市场 上海近郊商业房产有升值潜力 上海青年报 2004-03-28 上海市经委秘书长朱成纲在会上表示，上海的商业网点布局目前正处在一个周期替代的微妙时期，“10年之前是一个高速发展时期，现在又将迎来另一轮新的发展期。”他认为，上海商业发展、商业房地产的兴起将来会有五大空间。
“高端零售业在上海还会有非常大的发展空间。”他表示，“上海的量贩型大卖场目前已经是世界一流，家乐福、麦德龙、易初莲花等都已在上海开枝散叶；
但代表世界顶尖水平的一些文化性、个性化商业巨头至今可以说还未有一家登陆上海，这是非常不平衡的。” 他还表示，目前上海创意型商业缺乏。“法国有香水，意大利有皮具，南非有美钻，但上海这种代表城市文化的零售产品还没有，这也是很大的空间”；
同时，上海商业网点现在局限于购物型零售业，应该发展除一次购物外的二次跟进服务业；
另外，新型居住区附近的商务区、商务楼宇还有很大潜力；
而由于汽车正走进普通百姓家庭，近郊地区也将因为汽车的普及而成为有车一族的消费领域，这里的商业房产很有升值潜力。
▲Top 商铺开发量增大 新闻晚报 2004-3-31 市民如何在商铺投资中立于不败？“2004年上海首届商业房产投资理财论坛”近日举行，由上海市商业网点办公室、上海商报社、策源置业等主办的论坛，共设定了上海商业的规划发展布局、商业业态研究与规划借鉴、上海区域商业特点与发展前瞻等对广大投资者、开发商具有指导意义的7组话题。市经委秘书长朱成纲先生、世博局副局长周汉民教授、上海社科院商业经济研究中心主任朱连庆、上海商业网点办公室主任浦祖健等专家，为商铺投资者进行了深入浅出的分析。
三大区域是亮点 ■朱连庆（上海社科院商业中心主任）明后两年，我认为，上海商铺将在现行发展的基础上继续推进，重点是伴随着城市改造和新的机遇而来的新兴区域，有三块地方很有可能成为今后几年上海商业网点发展的亮点。
其一是五角场地区，目前正在大兴土木，加快建设，此地将成为上海东北部最重要的大型商圈，以满足杨浦、虹口、宝山等地的消费需要。
其二是北外滩，已经开始拆迁，将建成国际航运、邮轮、商贸业务为主线的黄金商圈。
其三是拟定的为2010年世博会召开的沿江选址，大规模的会展、宾馆、交易中心等，将成为商业设施的集群。
社区商业再认识 ■浦祖健（上海市商业网点办公室主任）一般提及社区商业和居住区商业时将两者等同起来，目前也有些提法将规划分类中区域商业的这一层面也包含在内。
但根据居住区商业从属性的特点，依据住宅区的规模和商业服务人口的大小，从规划的角度在理论上应将居住区商业分成居住区、居住小区、街坊三个层面。居住区商业服务人口规模一般在5万人左右，居住小区商业服务人口规模一般在2.5万人左右，街坊商业服务人口规模一般在4000人左右。由于服务人口规模的不同，商业业态的设置也有较大的差异。
社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮、生活服务等网点；
适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；
一般不设置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。
商铺布局外移 ■姜新国（上海在行置业咨询公司总经理）1998年上海的商铺总量约占全市各类物业保有量的5.6%。至2002年，这个比例上升到6.6%。这一个百分点在物业总量增加和商铺总量增加的双重增长的前提下变得格外重要，从增长区域分布来看，主要增长分布在中心区域。从区域比较来看，外围区域拥有量的比例低于平均水平，仅为6%。在“一城九镇”影响下，沪郊及两环之间区域的商铺将会有所增长，而中心城区的商业集聚因购买力扩散而降低速度。
由于商铺投资价值和开发利润被广泛认可以后，本市的商铺开发增量情况比较突出，新开工面积和竣工面积具有放量性的增长，其中2002年新开工面积达到136万平方米，为1997年以来的历史新高点。由于商业用房的施工周期不长，1-2年就可以交付，届时需要吸纳大量商业资源，上海的市场空间很大，市场变化周期较长，有些状况出现的时间比较长；
市场空间较小，变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形。
购物中心出现变化 ■谢振华（上海百联集团购物中心事业部副总经理）目前，购物中心的选址已经突破原单个商业业态的选址要求，如金角、银边、草包肚、或以市中心、商业街为局限，表现为，要求更多、范围更广：人口上，要考虑核心商圈自周边一公里范围内居住的人口数量及购买水平，并辐射到3-5公里范围内。交通上，除周边有发达便利的公共交通，最好靠近高速公路、高架路、快速交通（轻轨、地铁）。规划上，选址也须与城市发展规划相衔接，在规划发展区域内可形成新的人口导入区，构成该地区的潜在商机。
另外，随着私家车的发展，大型购物中心必须具备大型停车场，地面交通必须解决人流、车流、货流三分离。对大卖场及其它业态中货流量特别大的，要设计送货及卸货的堆场、装卸平台和专用货运通道。
▲Top 甲级办公楼行情俏 新闻晚报 2004-3-31 2004年上海办公楼市场最新调查报告表明，2005年前上海写字楼市场呈现紧俏行情，供略低于求，目前上海办公楼租金呈现上升趋势，专家预计，下一波写字楼供应高峰至少在2005年之后。
调查报告显示，目前甲级写字楼经营方式以出租为主，出租率普遍较高，市场处于供不应求的状况。“九五”以来办公房空置情况从1998年顶峰的180万平方米降到2002年100万平方米，从28%降到15%；
2003年第三季度，上海甲级写字楼市场需求呈现回升迹象，9月底甲级写字楼平均空置率更是降至8.7%。与此同时，上海写字楼租金却稳步上涨，从上海甲级写字楼主要分布区域来看，小陆家嘴板块每天每平方米租金从2000年的0.35美元涨至2002年的0.75美元，南京西路板块同期也从0.4美元上涨至2002年的0.75美元，相关人士表示，写字楼的租金上扬可使年投资回报率达8%-10%。
有关部门表示，国民经济的快速增长、第三产业的快速发展、国内外资本汇集、国际化大都市的地位逐步确立，形成了对上海办公房市场的“推力”，而2003年至2004年甲级办公楼的新增供应量很小，市场行情紧俏。未来3到5年中，上海各级写字楼的整体供应量将达到120万平方米，“十五”后期，办公房投资有望达到高潮，2005年前后将迎来办公房集中供应期，这一阶段的办公房市场将可能面临回调压力。
▲Top 上海港汇商务楼昨封顶 明年“双塔”耀申城 2004-04-02 上海首座空中双塔——港汇双塔商务楼昨晚(3月31日)结构封顶，预计2005年5月交付使用。目前港汇双塔高度为187米，已超过徐家汇的原第一高楼———高148米的上海实业大厦。
昨晚，位于徐家汇的港汇双塔商务楼成功浇筑1200立方混凝土，实现了OT1—47层主楼(高187米)的封顶(OT2—47层已在3月24日晚封顶)，以超过上海实业大厦(高148米)而成为徐家汇地区的第一高楼。这也意味着“港汇双塔”工程的钢筋混凝土主体建筑结构已基本建成。在这上面，还将安装高43米高的钢结构巨型灯塔，使整座双塔的高度达到230米，将成为申城又一标志性建筑。
“港汇双塔”主要由两幢51层的商务楼组成，建筑总面积约12.9万平方米，由上海建工集团实施总承包、市建四公司为主施工。由于是在原已建成并营业多年的“港汇广场”上再建双塔，为在施工过程中不影响原有商场的营业，上海建工以“施工不误营业、施工不扰行人”的理念，精心优化施工方案，确保施工安全，使工程形象进度不断加快，保持了7天一层的施工进度。按计划，“港汇双塔”商务楼将在明年5月正式建成投入使用。
▲Top 开发/产品 构筑远东国际采购中心 南汇打造五角世贸商城 房地产时报2004-03-29 正在进行临港经济建设的南汇热土上，即将诞生一个全新的超大型国际商贸展示交易平台——上海五角世贸商城。
该商城位于南汇区惠南新城北侧，由上海麦格茂置业有限公司投资开发，总投资15亿元，占地450亩，建筑面积48万平方米。借鉴美国五角大楼建筑形态，设计为五边五圈环状建筑，中心为功能性生态广场，融餐饮、娱乐、文化、休闲于一体。周边设商铺、展示、交易、商务办公、综合服务等设施。绿地率为30％，配备3500 个汽车泊位。
五角世贸商城将以轻工产品为经营主体，兼具展示、博览、交易、研发、信息、设计、电子商务、现代物流以及报关、商检、进出口代理等多种功能的国际专业化商贸物流平台。五角世商城建有组合商铺等各类交易服务用房六千余套，商务办公用房500套。这些设施将提供5万就业岗位。加上物流、配送、金融、教育、文化、旅游、餐饮、居住等社区服务体系，该项目总共可提供十余万就业岗位。项目运营后，在南汇区及周边地区将形成一支庞大的加工、外贸、交通运输、通讯、邮政等企业群体，直接受益者达100万人。
▲Top “超级品牌”现身陆家嘴 房地产时报2004-03-29 持续升温的上海房地产市场吸引了越来越多的境外著名集团前来投资。最近菲律宾工商龙头陈永栽集团在小陆家嘴滨江开发商办综合项目裕景国际。
陈永栽集团在菲律宾主要经营烟草、啤酒、银行、航空、房地产、酒店、化工、畜牧、旅游、建筑和学校等各类行业，并在东南亚各国和美国、加拿大、英国、中国以及香港等地拥有百余家企业和物业，总资产近百亿美元。
该集团旗下著名的“裕景兴业”投资公司，在香港素有“豪宅专家”的美称，这次首度进入上海市场，投建一座集高档酒店、办公、公寓及商业一体化的高级复合社区──裕景国际，总建筑面积约12万平方米。裕景国际位于浦东新区陆家嘴金融区内，紧贴施工中的明珠二号线浦东大道站点和大连路隧道，基地周边以写字楼、酒店及高档住宅区为主，将成为陆家嘴金融贸易区内又一个新的地标性建筑。
▲Top 深水港配套项目 洋山新城填海造地工程启动 房地产时报2004-03-29 大、小洋山——杭州湾中的两座渔岛。在万顷波涛中，它们仿佛是一对依偎着的孪生姐妹。未来上海国际航运中心的深水港区，通达港区的深水主航道在两岛间穿过。随着上海国际航运中心的崛起，小洋山岛居民已全部移居大洋山岛和南汇，在大洋山岛上，作为深水港配套项目之一的洋山滨海新城，也掀起了“盖头”。
从芦潮港出发，仅17海里，便可踏上大洋山岛。行走在洋山镇区，大开放大开发前的“临战”气息扑面而来：新建的三层、四层小楼满目皆是，或开宾馆、饭店，或设旅社、商场。街面房几乎都改成了店铺，银行、保险、电讯门店鳞次栉比。新建的云鹅小区中400套住宅将安置从小洋山动迁过来的居民。
洋山盛产的凤尾鱼、大白虾、海瓜子，俗称“洋山三宝”。千百年来以捕捞为生的渔民长年闯荡在大海大洋，仅大洋山岛就拥有拖虾船68条、拖网船38对。在大岙湾，锚泊渔船就有二三十条，真可谓桅杆林立。这里的花岗石也很出名，储量达十亿立方米以上，大理石板、石料、石块多年来一直畅销上海的长兴、横沙等地。在这样一座渔岛上，未来的滨海新城“坐标点”定在何处呢？据透露：规划将按不破坏、不影响国际深水航道的原则，采用围垦方式，扩大现有陆域，并通过一二十年努力，把洋山建成一座具有海洋文化、海岛特色的滨海新城，打造水上物流基地和加工业基地，为上海洋山深水港配套、衔接。工程总投资将达几百亿元，力争“五年初具规模，十年出形象”。
在洋山新城管委会，通过国际招标，由澳、德、日及上海城市规划院参与概念方案竞标，由中国城市规划院编制完成的一幅幅规划图贴满白墙。在上海洋山深水港总体规划指导下制订的新城总体规划，已通过了专家评审。新城6.6平方公里规划区将构筑各有特色的三个组团，如行政、金融、商务中心，规划建设五星级宾馆、行政中心、国际海员俱乐部、湿地公园，还有直升飞机机场。岛上还将建设人工沙滩、海洋公园及高档住宅区等。引人注目的是，拟建中的景观大道，纵贯新城，远期规划可能会向北延伸，通过跨海大桥，同小洋山连接。这样，从芦潮港经东海大桥到小洋山，可直达大洋山岛，洋山新城也将成了“半岛城市”。
洋山新城的填海造地已经启动。在大岙，在大洋码头，石料堆垒的围海大堤正在延伸。今年底，大岙将从海底隆起800亩土地；
今年投入1.3亿元打造的文化广场、新城大厦、五星级宾馆，及新筑的云浦路、盐田河路等10个项目即将破土开工，推土机、打桩机在工地上隆隆作响。
一个充满商机的港口新城正在大洋山岛崛起。
▲Top 静安南块：奠定高级住宅区地位 新闻晚报 2004-3-31 所谓静安南块，原则指的是北京西路以南的住宅区项目。然而，从行政区划分析，静安区该块内的面积并不大，向南只到延安路北侧为界，因此，静安南块其实就是南京西路商业商务区的两侧界域。目前在建大项目只有国际丽都城、上海壹街区、中凯城市之光，而待建项目为静安四季与经典茂名，在建中小型项目为骏豪国际与御品大厦等。
静安南块在上海中心城区的地位十分特殊，南块界内有着上海最高档、著名的“梅泰恒”商业群，也有着高档商务楼宇和五星级大酒店，居民区分布着众多的保护建筑。
因此，南块界内的新建住宅小区从长远的角度来看是值得拥有的，因为这个区域内可供新建住宅的用地已所剩无几，而供求关系决定市场价格。
由于静安南块前几年曾一直没有新建住宅，所以也就没有很实际的一手房价格。然而，这一定价难题被“国际丽都城”、“上海壹街区”与“中凯城市之光”破解了。尤其是国际丽都城，它在地域上距南京西路最近，且原址为原英国式新里洋房建筑群──丽都花园。合适的商业环境、居住文化从根本上奠定了静安南块作为上海中心城区高级住宅区地位的市场基础。
与其它中心城改造相比，静安南块改造有着整体规模大、开发完整度高与进度也快的特点，也就是说，该区域的居住氛围已经逐步形成，房价盘整期也经历得较为彻底。这些市场现象已经从区域个案房价走势得到体现，如规模社区的中凯城市之光一手房价已到1.5-2万元/平方米，而小户型的骏豪国际二手房房价逾2万元/平方米，大户豪宅型的御品大厦更是近3万元/平方米。而轴心楼盘国际丽都城4月份一期交房在即，最近一期的新毛坯房价已直逼1.6万元/平方米，市场需求处于极度供不应求状态。
▲Top 向住宅产业化迈进 走访本市第一个开工建设的生态型住宅小区 解放日报 2004-4-1 3月26日，闵行区七宝镇迎来又一个春光明媚、风和日丽的好天气。就在这一天，房产界名声卓著的上海万科房地产公司在这里开工建设本市第一个生态型小区——万科·朗润园。
笔者所以走访这一新开工小区，原因是早在一年前，就听市房地资源管理局住宅产业处李娟娟处长介绍过这一小区的设计。
据李处长说，朗润园设计与传统住宅相比，应用了26项新技术，除此，对小区的布局、绿化、环保、资源综合利用，以及住宅节能、隔声、日照、通风等都达到一级生态型住宅小区的标准，体现了人居环境健康性、自然环境亲和性的要求。
李处长的介绍，一直让笔者记忆于心，日前恰逢其开工建设，决定前往探视。
好家伙，各方对第一个生态型住宅小区关注度就是不一样，上午10时，来自市房地局、环保局、区政府的有关领导已早早来到现场，满面春风的上海万科房产公司总经理正如数家珍地在介绍生态小区的情况。
真是不听不知道，听后方知生态住宅小区的确值得推广。
就以节能为例，由于其运用了新型能源太阳能和天然气，仅单身公寓和会所每年可节能37.5万度，3口之家每年可节约1000元费用；
再说建筑节能，外墙采用聚苯板保温体系，门窗采用双层中空LOW-E玻璃，冬暖夏凉，相比传统住宅，空调能耗要节约50%。还有雨水收集、中水回用，减少后期物管费用。整个近10万平方米住宅小区，每年可收集雨水4.06万立方米，年节约总费用15万元。
至于设计，都让人耳目一新。户户南北通风，全明设计、自然通风、环保装修，被动式新风系统，户式中央空调为不同户型提供“空气调节全面方案”。变压式止逆烟道防止窜烟和窜味。多样的绿化系统，让小区微环境至善至美，屋顶绿化、西山墙垂直绿化、区内立体绿化、地面停车位采用绿化遮阳棚；
为降低噪音，采用隔音门、隔音窗、隔音墙、楼板隔音构造，空调设减震装置，入住其间，安静舒适。
用上海万科房地产公司董事长丁长峰话说，新的生态住宅小区，将改变人们的生活方式，业主的环保、节能和综合利用的理念大大增强。物业管理水平也大大提高。这一政府引导、专业机构支持、企业推动的建设新型生态型住宅小区之路，将会越走越宽广，上海人民居住水平也将随之迈上更新台阶。
▲Top “空中会所”首现淮海路高档房 上海传统高尚区域淮海路沿线的在售楼盘，目前凤毛麟角，其中价格不菲的“淮海晶华”达到了3天销售七成的惊人业绩。稀有的地段以稀缺性见俏，而“空中会所”这一独特卖点，更是吸引消费者的亮点之一。
为了符合高尚住宅的生活品位，该项目全区底层挑高5米留白，业主可在底层空间中感受阳光、空气和水的自然律动。空中会所的设置将游泳池上升至海拔60米，将健身房规划在22层，外立面为纯玻璃，让业主在全透明观景式健身房中，能够欣赏到城市景色。
该住宅为新加坡国浩房地产有限公司进军上海的第一个项目，该集团在国外已有先进的高档物业开发经验。目前在上海房产市场中占有相当比例的外资企业，引进了很多先进的国际开发理念，对上海高端市场的开发起到了积极作用。国浩地产总经理李慧敏谈到开发心得时指出：上海人追求国际化的先进理念，所以我们要力求创新。该项目空中会所的规划虽然牺牲了部分收益，但我们获得了业主的好评，这也是我们的价值所在。
▲Top 徐家汇板块近日又有新亮点 ●集住宅、商业、办公、休闲功能为一体的精品建筑群永新花苑三期日前动工，这一项目将在徐家汇楼市独树一帜。小区总建筑面积约14万平方米，由11幢楼宇组成，其中住宅面积7.6万平方米；
写字楼1.1万平方米；
地上商业与公建面积1.4万平方米；
地下商业面积0.8万平方米；
地下二层提供充足的私家及公众车位。整个建筑群取之于中西建筑之艺术精粹，立面丰富，选料考究。景观设计突出绿色的长廊、宁静的庭院、动感的水流、独特的雕塑，令社区生态花园达至亲切和谐的境界。沿街而建的购物中心，数十个主题商铺，将引进国际知名品牌的餐饮、服饰、美容、超市，将成为徐家汇板块的新亮点。
永新花苑三期投资额为15.5亿元人民币，特聘香港廖宜康国际有限公司承担总设计。该项目发展商上海永龙房地产有限公司系香港永新集团全资附属子公司。自1993年起进入上海房地产市场，在徐家汇中心地区参与了外资首批旧区改造项目。该公司努力创建永新品牌，曾荣获上海市2001、2002年度上海市住宅商品房销售50强称号；
2002年度上海市房地产开发50强称号。
▲Top 普陀区内环：仍可上升 升幅趋缓 本期关注内环线内的普陀区域，长风地区因其与内普陀联系紧密，也归入本期分析。总体来说内普陀房价仍有上升空间，但升幅将放缓。
长风板块 ——规划方面，该板块目标是集旅游娱乐、商贸办公、中高档住宅“三大板块”为一体的大型国际生态社区。云岭西路南侧设想作为一个综合区域，利用苏州河景观优势，建成集办公、居住、绿化、休闲为一体的大型商务带；
高定位的规划将为板块楼市带来强劲的推动作用。
——目前板块内楼盘不多，风华水岸报价7000元/平方米左右，武宁路、中宁路口的小户型楼盘景港星苑1月成交均价为7008元/平方米，二期报价为均价7500元/平方米；
凭借成熟的配套，未来板块价格还有一定上行空间。
长寿路沿线板块 ——目前该板块楼盘销售态势良好。圣骊澳门苑1月成交均价为8138元/平方米，较去年12月有600多元的升幅；
沙田大厦和苏堤春晓名苑成交均价都接近8000元/平方米；
音乐广场为9241元/平方米；
目前楼盘报价多在8000－10000元/平方米，从成交看有稳中渐升的趋势。
——该板块是普陀区小户型公寓较集中的区域，以投资为重的特性使该类物业交投活跃并一度带动板块价格。目前大众河滨与绿地世家的成交均价都在9300元/平方米左右，圣天地超过11400元/平方米；
随着产品丰富和向其他板块扩展，小户型的价格走势将趋向平稳。
——该板块房价未来升幅将趋于缓和，但物业投资比例较其他板块稍高，须警惕二手次新房市场风险。
内环线与苏州河之间地区 ——轨道交通与滨河景观使该板块房价成为普陀区最高，并且高于更接近市中心的长寿路板块，该板块主要由南北两部分组成。
——南部板块指武宁路、内环线与苏州河围合的地区，主要包括滨河景观楼盘与中高档公寓两类物业。前者代表楼盘大华清水湾二期成交均价已将近万元，最新报价10000－16000元/平方米创出普陀新高，价格已近饱和但物有所值；
公寓代表江南名庐1月成交均价近7300元/平方米，良好的成交态势显示该类物业有一定升值空间。
——北部板块主要指中远两湾城聚居区，其三期去年12月成交均价为7400元/平方米左右，但目前报价已达9000－13500元/平方米，其少量多次的推案手法显示，价格将在此高位盘整站稳，价格上涨阻力明显。